Председатель правления ЖСК: ответственность по закону и перед пайщиками

9.12. Ответственность лиц, избранных или назначенных в органы кооператива. Предупреждение конфликта интересов

П. 5, ст. 22 Закона № 190-ФЗ установлено, что убытки, причиненные кооперативу единоличным исполнительным органом, возмещаются им «в порядке, установленном федеральными законами и уставом кредитного кооператива». В соответствии с п. 2,ст. 53.1 ГК РФ, ответственность за причинение кооперативу убытков несут также и «..члены коллегиальных органов». Поэтому, наряду с порядком исполнения ответственности единоличным исполнительным органом логично оговорить уставом условия возникновения и исполнении я ответственности членами иных коллегиальных органов.

Примерная редакция условия об ответственности единоличного исполнительного и лиц, избранных в состав коллегиальных органов и о предупреждении конфликта интересов.

1. Председатель, члены Правления (Директор)и лица, избранные в состав иных коллегиальных органов действуют в интересах Кооперативадобросовестно и разумно, обеспечивая его финансовую стабильность и защиту финансовых интересов пайщиков. При нарушении этой обязанности, они должны будут возместить убытки, причиненные кооперативу своими недобросовестными и неразумными действиями. Под недобросовестными и неразумными действиями Председателя, членов правления (Директора) и иных лиц, избранных в состав коллегиальных органов понимаются действия, осознанно предпринятые ими в сфере их компетенции с нарушением регламентов, установленных уставом, внутренними нормативными документами, решениями общего собрания и (или) правления.

2. Убытки, причиненные Кооперативу вследствие недобросовестных и неразумных действий Председателя и (или) членов Правления (Директора), подлежат возмещению ими.

3. Убытки, причиненные недобросовестными и неразумными действиями Председателя правления (Директора), квалифицируются Кооперативом и подлежат возмещению в следующем порядке:

Общее собрание и (или) Правление устанавливает предмет и обстоятельства наступления имущественного вреда, причинно-следственную связь между наступившим вредом и действиями Председатель правления (Директора), размер понесенных кооперативом убытков, виновность Председателя правления (Директора).

В случае, если все эти обстоятельства найдут комплексное подтверждение Общее собрание и (или) Правление предъявляют Председателю правления требование о возмещении убытков. Этим требованием устанавливается срок и порядок его исполнения.

Если общее собрание не примет решение о досрочном прекращении полномочий председателя правления (Директора), на период исполнения требования, полномочия Председателя правления приостанавливаются. В случае, если Председатель правления (Директор) не исполнит или не полностью такое требование в установленный срок, Кооператив заявляет соответствующее исковое требование в Суд.

Председатель правления (Директор) не несут ответственность, если будет доказано что их действия (бездействие) было совершено по прямому решения коллегиального органа (Общего собрания пайщиков или Правления), а они возражали против принятия такого решения.

4. Убытки, причиненные недобросовестными и неразумными действиями членов Правления и лицами, избранными в состав иных коллегиальных органов возмещаются в порядке, аналогичном установленному п. 4, при том, что общее собрание пайщиков проводит квалификацию убытков и предъявляет виновным лицам требование об их возмещении.

5. В случае совместного причинения убытков Кооперативу, Председатель, члены правления (Директор) и лица, избранные в состав коллегиальных органов Кооператива обязаны возместить их солидарно. Председатель, члены правления (Директор) и лица, избранные в состав коллегиальных органов Кооператива не возмещают Кооперативу убытки, если их действия основываются на решении Общего собрания пайщиков. В случае, если решение Правления и иных коллегиальных органов, повлекло причинение убытков Кооперативу, от ответственности за причинение таких убытков освобождаются члены Правления и иных коллегиальных органов, голосовавшие против принятого решения или отсутствующие при принятии такого решения, при наличии подтверждающей это записи в протоколе соответствующего заседания Правления или иного коллегиального органа. Позиция директора, не принимающего участия в голосовании и возражающего против принятия решения, фиксируются в форме записи его особого мнения в протокол собрания Правления или иного коллегиального органа.

6. Лица, избранные или назначенные в состав органов Кооператива, признаются лицами, заинтересованными в совершении Кооперативом сделок с другими организациями или гражданами (при дальнейшем изложении «заинтересованные лица»), если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются учредителями, участниками, членами, кредиторами этих организаций, либо состоят с гражданами в близких или родственных отношениях, являясь их супругами, родителями, детьми, полнородными и неполнородными братьями или сестрами, усыновителями или усыновленными, либо являются кредиторами этих граждан.

7. Заинтересованность в совершении Кооперативом сделок влечет конфликт интересов заинтересованных лиц и Кооператива.

Заинтересованные лица обязаны соблюдать интересы Кооператива и не должны использовать возможности Кооператива 1 или допускать их использование в целях, не предусмотренных Уставом.

В случае, если заинтересованное лицо имеет заинтересованность в сделке, стороной которой намеревается быть Кооператив:

  • оно обязано сообщить о своей заинтересованности Правлению;
  • сделка должна быть одобрена Правлением до ее совершения.

8. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований п. 5, может быть признана судом недействительной по иску Кооператива и (или) по иску не менее, чем одной трети от общего количества пайщиков.

9. Заинтересованное лицо несет перед Кооперативом ответственность в размере причиненных им убытков в связи с нарушением требований, установленных п. 5. Если убытки причинены Кооперативу несколькими заинтересованными лицами, их ответственность перед Кооперативом является солидарной.

1 Под термином «возможности Кооператива» в данном контексте понимаются принадлежащие Кооперативу имущество, имущественные и неимущественные права, информация о деятельности и планах Кооператива, имеющая для него ценность.

Должностные права и обязанности председателя ЖСК (ЖСК управляющего)

Жилищно-строительный кооператив представляет из себя группу людей, которые добровольно объединились для того, чтобы строить многоквартирный дом, а потом управлять жилыми, а также и нежилыми помещениями в этом доме.

Читайте также:
Как записаться на экзамен через Госуслуги для сдачи тестов по ПДД в ГИБДД

Положения о жилищных кооперативах регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. В статье мы поговорим о председателе ЖСК, ЖСК — что это и о многом другом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Кто такой председатель ЖСК?

ЖСК — сокращенно от жилищно-строительного кооператива. Председателем может являться человек, член ЖСК, которого из своего состава выбрали другие члены этого же ЖСК.

Другими словами, его выбирает правление дома, наделяет правами и обязанностями, которые должны быть прописаны в Уставе.

Председатель правления жилищного кооператива должен выполнять свои обязанности достойно, действовать же также в интересах всего кооператива в целом, помимо прочего и в интересах каждого его члена в частности.

За свои действия он несет полнейшую ответственность перед законом и каждым членом ЖСК. Статья 119 ЖК регулирует общие положения именно о председателе ЖСК.

ЖК РФ, Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Права и обязанности

Председатель ЖСК имеет права, которые прописываются отдельными главами в уставе жилищно-строительного кооператива.

Должностная инструкция председателя ЖСК:

  • он должен знать Законы Российской Федерации;
  • он должен добросовестно организовывать всю деятельность правления кооператива в полнейшем соответствии с действующим законодательством;
  • регулировать вопросы по организации ремонта, а также и предоставления коммунальных и прочих же услуг жильцам;
  • полностью контролировать услуги, которые были предоставлены жильцам на соответствие качества;
  • в случае если были предоставлены услуги не очень высокого качества или в отсутствие предоставления таких услуг, обеспечить жильцам полнейший перерасчет платежей;
  • обеспечивать надлежащую работу различного вида оборудований, помещений, а также и строений, что относятся к данному кооперативу;
  • надлежащим образом хранить документы, предоставленные жильцами, которые подтверждают право собственности на жильё;
  • выдавать требуемые документы, входящие в его компетенцию, жильцам: акты, документы и справки за услуги и так далее;
  • представлять все интересы данного кооператива в государственных, и иных учреждениях, связанных с эксплуатацией или же обслуживанием дома;
  • вести и контролировать необходимую документацию, бухгалтерскую статистику, прочую отчетность;
  • проводить банковские операции;
  • проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату различных услуг;
  • не допускать вольной несанкционированной перепланировки жильцами дома мест, предназначенных для общего пользования, жилых и нежилых помещений;
  • периодически осуществлять контроль за благоустройством зданий, целостностью конструкций и оборудования;
  • принимать и по возможности учитывать пожелания жильцов дома по содержанию и благоустройству зданий и сооружений;
  • принимать граждан, а так же вести учет жалоб по поводу организации управления, благоустройства дома, технического состояния различных объектов;
  • принимать мер по устранению проблем жителей дома, связанных с его благосостоянием и обслуживанием;
  • контролировать проведение текущего и капитального ремонта зданий и сооружений данного кооператива;
  • составлять каждый квартал план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала;
  • присутствовать в установленные дни в правлении кооператива и организовывать прием членов ЖСК членами правления;
  • проводить заседания правления.

Данный перечень обязанностей не является исчерпывающим. При составлении и принятии Устава жилищно-строительного кооператива в этот список могут быть включены и иные обязанности председателя ЖСК в зависимости от различных ситуаций.

Теперь рассмотрим некоторые права, которые предоставлены председателю жилищного кооператива.

Условно их можно разделить на основные и дополнительные.

К основным правам председателя ЖСК относятся:

  • контролировать использование жильцами предоставленных им жилых и нежилых помещений, а в случае обнаружения нарушения норм действующего законодательства, принимать меры по их устранению;
  • в случае возникновения аварийной ситуации в помещении, которое находится в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждения имущества других собственников, имеет право проникнуть в помещение по согласованию с собственником;
  • проводить подбор персонала, представлять кандидатуры на собрании правления;
  • руководить деятельностью персонала;
  • имеет право решающего голова на собраниях правления кооператива при равенстве голосов участников правления;
  • наделять членов правления отдельными полномочиями и требовать их добросовестного исполнения;
  • досрочно освободить должность председателя жилищно-строительного кооператива.

Если вы хотите подробнее узнать про договор участия переходите сюда. Кроме всего прочего, мы предоставляем вам информацию об отличиях от ДДУ, а также:

    ; ; ;
  • а также покупка квартиры и ипотека.

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Дополнительные права председателя кооператива:

  • единолично руководить деятельностью персонала;
  • самостоятельно распоряжаться денежными средствами, которые были установлены решением правления кооператива, для оплаты канцелярских принадлежностей и иных мелких расходов;
  • лично представлять интерес кооператива в судебных, государственных, муниципальных и иных организациях;
  • подавать в суд иски в случае нарушения жителями дома норм законодательства или невыполнения ими своих обязательств;
  • самостоятельно оформлять и выдавать жильцам дома документов установленного образца.
Читайте также:
Какие удерживающие устройства разрешены для перевозки детей в 2022 году -бустеры, адаптер, в автомобиле, без него

Председатель не имеет права:

  • входить в квартир жильцов без их желания, тем более в их отсутствие;
  • самовольно распоряжаться денежными средствами кооператива на цели, не предусмотренные сметой и не согласованные с правлением;
  • увольнять персонал без решения правления;
  • выполнять решения собраний и правления, которые противоречат нормам действующего законодательства;
  • действовать против интересов жителей дома, собственников нежилых помещений и всего кооператива в целом.

Надеемся, что вышепредставленная информация помогла вам стать более осведомленным по поводу прав и обязанностей председателя ЖСК.

Заработная плата управляющего

Зарплата председателя ЖСК складывается из многих факторов:

  1. Количество квартир, находящихся в ведении председателя.
  2. Наличия трудового договора.
  3. Ежемесячного оклада.
  4. Мнения жильцов дома по поводу должности управляющего в ЖСК. Как бы ни странно это звучало, но на практике этот фактор является главным: если жильцы будут считать, что эта должность является номинальной, тем более если заключен договор с управляющей компанией, то они будут голосовать за минимальный размер оклада для председателя, а если же жильцы считают, что управлять их домом представлять их интерес может только толковый человек, то они будут готовы оплачивать его работу достойно.
  5. Еще одним фактором является специфика работы и круг полномочий. Чем больше обязанностей, тем выше заработная плата.

Определить конкретный размер заработной платы председателя кооператива очень сложно, так как она может колебаться от нескольких тысяч, до нескольких десятков тысяч рублей в зависимости от круга его полномочий.

В среднем, по Москве заработная плата председателя ЖСК составляет 15-30 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 20-30 тысяч рублей, в других регионах — 10-20 тысяч рублей.

Теперь, когда вы узнали намного больше о председателе ЖСК, трудовой договор — следующая важная тема, которую мы затронем в данной статье.

Заключение трудового договора

В самом начале статьи было сказано, что председатель жилищно-строительного кооператива — выборная должность.

Однако это никак не устанавливает запрет на заключение этого договора с ним.

В соответствии с ТК Российской Федерации договор подписывается работником и работодателем.

Но кто в данных отношениях работник, а кто работодатель?

В качестве работника будет выступать именно председатель кооператива, с которым будет заключаться договор, а вот работодателем будет общее собрание именно всех членов правления, на котором так же должен быть решен вопрос оплаты труда принятого на работу председателя и утверждение новой сметы расходов с учетом внесенных изменений об оплате труда председателя кооператива.

Трудовой договор, как уже было сказано, подписывают работник и работодатель. От имени последнего договор может подписать уполномоченный член собрания правления, которому все остальные члены этого собрания доверили эту функцию.

Однако в Уставе кооператива также может быть и прописано, что трудовой договор подписывает то лицо, которое вполне уполномочено собранием. Такой подход представляется более последовательным.

Также, в данном случае собрание должно принять три решения:

  1. О приеме председателя именно по трудовому договору.
  2. О конкретном взносе на оплату труда.
  3. О лице, которое подписывает трудовой договор именно от имени собрания.

Возможные проблемы и их решение

Ни для кого не секрет, что в нашем современном обществе очень часто возникают различного рода проблемы, связанные с должностью председателя ЖСК. О том, какие проблемы наиболее часто возникают и как их можно решить, сейчас разберемся.

Отказ в предоставлении документов

Предположим, что жильцы дома предполагают, что денежные средства распределяются неправильно, а председатель ЖСК не предоставляет документы о расходах.

Первым шагом для решения данной проблемы будет создание именно внеочередного собрания жилищно-строительного кооператива, где большинством голосов необходимо принять решение о необходимости проверки и получении отчёта о расходах денежных средств.

Данное решение должно быть передано непосредственно председателю кооператива под подпись, что тот с ним ознакомлен. На самом деле часто бывает, что председатель отказывается подписать этот документ. Тогда необходимо отправить его ему по почте.

Если предпринятая мера не дала, к сожалению, результатов, то второй шаг — принятие решения о внеплановой же налоговой проверке.

Целесообразнее принять эти два решения одновременно, то есть на одном заседании собрания, чтобы не пришлось собирать жильцов второй раз. Соответствующее решение необходимо направить в налоговую службу, которая проведет проверку и выдаст акт.

Отсюда вытекает еще одна проблема, связанная с председателем. Что, если председатель ЖСК ворует?

Председатель ЖСК ворует

Если у жителей дома есть убедительные доказательства преступления, то необходимо обратиться с заявлением в полицию. В качестве убедительных доказательств может послужить акт налоговой инспекции, где подтвердится факт расходования денежных средств кооператива совсем не на нужды кооператива.

Решение полиции также можно и обжаловать в суде, что либо вернет дело обратно в полицию, либо возбудит определённое уголовное дело.

Председатель ЖСК не собственник

Возможно ли такое обстоятельство? Председатель может быть выбран из членов правления искомого кооператива.

Члены правления кооператива могут избраться из числа всех членов этого жилищного кооператива. Статья же 111 ЖК называет тех, кто имеет права являться членом ЖК:

  • лицо, которому исполнилось 16 лет;
  • юридическое лицо, в том только случае, который установлен законом;
  • юридическое лицо , являющееся собственником в многоквартирном доме.
Читайте также:
Признание договора поручительства недействительным судебная практика

ЖК РФ, Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Следовательно, председатель ЖСК должен являться непосредственным членом данного жилищного кооператива.

Кооператив, являющийся юридическим лицом, в соответствии с частью 5, 112 ЖК РФ состоит из граждан, которые проголосовали за его создание.

Также, членами могут быть те, кто не участвовал в принятии данного решения о создании, а присоединились к позже при том условии, что он уплатил паевый взнос на искомое жилое помещение.

ЖК РФ, Статья 112. Организация жилищного кооператива

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Исходя из всего вышесказанного, член кооператива может даже и не являться собственником, значит, и председатель так же может не являться собственником.

На практике бывает так, что председателя «нанимают» из управляющей компании, предварительно включив его в ряд членов кооператива. В подобного рода случаях он не является собственником.

Главное условие для председателя — быть членом этого кооператива, который его выбирает, а собственник он или нет — не имеет значения.

Замена управляющего

Как убрать председателя ЖСК, если он не исполняет свои обязанности? Прежде всего важно собрать правление ЖСК, пригласить туда непосредственного председателя и поставить перед ним вопрос о его смене.

На заседании необходимо письменно решить о смене данного председателя и приложить к этому решению веские основания в качестве доказательств. Если же он не явился на собрание, то это не является основанием для того, чтобы признать решения собрания недействительным. Затем выбрать новую кандидатуру, которая будет исполнять должность председателя ЖК.

Инициировать новые выборы председателя могут как жильцы дома. Так и сам председатель.

После проведения выборов составляется протокол переизбрания, на основании которого подается заявление в ЕГРЮЛ ( а это — Единый государственный реестр юридических лиц ) и вносятся обновлённые сведения о юридическом лице ЖК без изменения учредительных документов.

Если же с председателем заключен договор, то его можно уволить в полном соответствии с подпунктом «г» пункта 6 статьи 81 Трудового кодекса РФ, пунктом 10 статьи 81 Трудового Кодекса.

ЖК РФ, Статья 112. Организация жилищного кооператива

6г) совершения по месту работы хищения (в том числе мелкого) чужого имущества, растраты, умышленного его уничтожения или повреждения, установленных вступившим в законную силу приговором суда или постановлением судьи, органа, должностного лица, уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях;

ТК РФ, Статья 81. Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

10) однократного грубого нарушения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями своих трудовых обязанностей;

Так же возможно расторжение договора с председателем ЖСК по его собственному желанию.

В таком случае от него необходимо заявление о выходе из членов жилищно-строительного кооператива, а от работодателя – трудовая книжка и чистый расчет в последний день работы.

Составление жалобы

Куда пожаловаться на председателя ЖСК? В полнейшем соответствии с Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» существуют инстанции, куда можно обратиться в данной ситуации:

  • суд;
  • прокуратура;
  • правоохранительные органы;
  • органы самоуправления;
  • инспекция по труду;
  • иные прочие органы, в компетенцию коих входят вопросы жилищного хозяйства.

Заключение

Должность председателя ЖСК очень ответственна. Не каждый может с ней справиться, потому что на этом человеке лежит много обязанностей и он несет ответственность перед членами ЖСК, которое его выбрало, а так же перед законом.

О недобросовестном председателе ЖСК в Кургане смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Прокуратура разъясняет: Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив

m-prokuratura

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.

Читайте также:
Пыщуг - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:

— осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;

— самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;

— для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;

— заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:

план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);

общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

— срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику). Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.». Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом. Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ). Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами. Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;

— гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ). Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком. Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;

— данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.

Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.

Читайте также:
Торговля людьми - ответственность по статье 127.1 УК РФ и методы борьбы в России

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.

Приобретение квартиры в ЖСК — один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса — при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует: невозможно стать собственником того, чего нет. Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома, член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода этого дома в эксплуатацию. В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса.

Документальное оформление вступления в ЖСК, в отличие от заключения договора участия в долевом строительстве, не предполагает государственной регистрации. На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала, предоставлении обеспечения своих обязательств, подготовке проекта будущего дома, составлении и публикации проектной декларации. Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получения разрешения, и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.

Но у всякой медали есть оборотная сторона, есть она и у ЖСК.

Во-первых, если гражданин заключает договор участия в долевом строительстве, то его взаимоотношения с застройщиком строятся как отношения контрагентов: один платит деньги, другой осуществляет строительство в установленные сроки и с установленными требованиями по качеству получаемого объекта. Если застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, он несет предусмотренную законом ответственность. Возникающие у застройщика сложности с исполнением обязательств в принципе безразличны для дольщика: как застройщик сможет исполнить свои обязательства — его личное дело. Зачастую, вступая в ЖСК, люди ожидают того же — что они будут платить деньги, а за них им построят жилье и передадут его в собственность. Но принципиальное отличие ЖСК от долевого строительства в том, что ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в голосовании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки. В ответ на такое желание ему будет сказано, что это его собственная организация, он является ее участником, и если ему что-то не нравится в деятельности этой организации, он имеет полное право проголосовать за смену правления, в том числе предложить свою кандидатуру в качестве председателя правления. Разумеется, в реальности мало кто из пайщиков кооператива в состоянии быть председателем правления ЖСК, да и вообще хоть сколько-нибудь активно участвовать в деятельности кооператива. Застройщики, создающие ЖСК для привлечения денежных средств, также даже не предполагают, что пайщики захотят воспользоваться своими правами по управлению кооперативом, и даже порой заключают с пайщиками отдельные соглашения о том, что голосование на общих собраниях пайщиков будут от их имени осуществлять сотрудники застройщика. Тем самым в действительности ни застройщик, ни пайщик не строят свои отношения в ЖСК как отношения организации и ее участника, они точно так же строятся по принципу контрагентов: один платит деньги, другой — строит. Но эта система работает только до первого сбоя. Как только при строительстве начинаются проблемы, любые претензии пайщиков могут быть парированы ссылкой на то, что они сами являются членами кооператива, и все финансово-хозяйственные операции, которые были совершены, — это результат их голосования на собрании пайщиков. Получается, что пайщики ЖСК несравнимо хуже защищены от нарушения условий строительства, чем дольщики. И это лишь первая из проблем.

Во-вторых, закон предусматривает, что прием в члены кооператива производится на основании утверждения решения о таком приеме общим собранием или конференцией членов кооператива. Правление ЖСК производит только предварительную проверку заявления лица, желающего вступить в кооператив. Однако в действительности в ЖСК, созданных застройщиками, практически никогда не проводятся ни собрания, ни конференции членов кооператива, да пайщики и не стремятся в них участвовать, ведь обычное восприятие ситуации строится по той же модели: «Я заплатил деньги — мне за них строят жилье», больше ни на что пайщик не рассчитывает. В результате многие пайщики ЖСК не имеют надлежаще оформленных (т.е. утвержденных общим собранием) документов об их принятии в члены кооператива, а значит, могут столкнуться с проблемами при защите своих прав. Вместо этого с пайщиками ЖСК зачастую заключаются договоры о порядке внесения паевых взносов, которые многие считают эквивалентом договора участия в долевом строительстве. Однако законом для пайщиков ЖСК вообще никаких договоров не предусмотрено: их права на пай подтверждаются решением об их принятии в члены кооператива, а взаимоотношения между пайщиком и кооперативом регламентируются не договором, а уставом ЖСК.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Турках - адрес, телефон, режим работы отделения

Отсюда происходит и ненадлежащее оформление уступки прав пайщиков. Не секрет, что существует целый рынок прав на получение жилья в будущем. Свои права уступают за деньги дольщики по договорам участия в долевом строительстве, покупатели по договорам купли-продажи, так же — и пайщики ЖСК. Необходимость уступки может быть связана с желанием не дожидаться окончания строительства, а получить деньги непосредственно сейчас, отпадением необходимости в объекте, много еще чем. При этом мало кто знает, что законом вообще не предусмотрена уступка пая в ЖСК. С юридической точки зрения такая уступка будет выглядеть как выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового. Но при этом нет никакой гарантии, что новый пайщик получит те же самые права, которые были у прежнего. Более того, и выход прежнего, и вступление нового пайщика может оказаться совершенным ненадлежащим образом, в итоге в будущем породить споры о том, правильно ли был осуществлен выход и правомерно ли вступил в кооператив новый пайщик.

Наконец, учет прав пайщиков на жилые помещения осуществляется самим кооперативом. Вследствие этого правление ЖСК всегда имеет возможность убрать из документов информацию о чем-либо не угодившем ему пайщике, например о том, который слишком активно интересовался делами кооператива и пытался реализовать на практике свои права по участию в управлении им. Конечно, впоследствии — если у него сохранились документы о вступлении в кооператив и, самое главное, о внесенных им платежах — он может защищать свои права в суде, но за это время его (точнее — подлежавшее передаче ему) помещение может оказаться переданным уже совершенно другому лицу, которое окажется добросовестным приобретателем. В этом плане регистрация договоров участия в долевом строительстве государственными органами в ЕГРН выглядит намного надежнее.

Третья беда ЖСК — неопределенность прав и обязанностей пайщика. В отличие от долевого строительства, где практически все вопросы прописаны в законе, в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива, в первую очередь — его уставом. Но многие ли, вступая в ЖСК, утруждают себя ознакомлением с ним и тем более в дальнейшем следят за тем, чтобы положения устава не нарушались ни при приеме в члены ЖСК, ни в ходе дальнейшей его деятельности? Практически никто. Между тем в уставе, который составляется в момент создания ЖСК (а значит, если кооператив был создан застройщиком, содержание устава было полностью определено им), могут содержаться положения, накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права, позволяющие, в частности, исключить неугодного пайщика из кооператива, не предоставив ему помещения и даже возвратив ему значительно меньше того, чем было им внесено.

Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются, наряду с паевыми взносами, разные платежи — периодические, вступительный и т.д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.

Возможно, что приобретение жилья через ЖСК сейчас было обрисовано слишком мрачными красками. Действительно, имеется множество примеров успешного решения людьми своего жилищного вопроса с помощью ЖСК, однако надо понимать, что здесь огромное значение приобретают такие тяжело оцениваемые факторы, как порядочность правления ЖСК, личные взаимоотношения между пайщиком и членами правления, готовность или неготовность совместно решать возникающие в ходе строительства проблемы. С учетом того что строительство всегда отнимает немало времени, даже если в начале отношений все было хорошо, они вполне могут испортиться со временем, и тогда все те неприятные особенности такого способа приобретения жилья могут отразиться на человеке в полной мере. В целом ЖСК, являясь действительно работающим инструментом решения жилищной проблемы, мало приспособлен к индустриальному строительству, при котором пайщик только лишь платит, а застройщик — только лишь строит. Участие в ЖСК предполагает намного большую вовлеченность пайщика в сам процесс строительства, его сотрудничество — кооперацию с застройщиком. При строительстве современных многоквартирных домов, комплексов с сотнями, а то и тысячами квартир, с полным отчуждением пайщика от процесса строительства добиться такого взаимодействия между сторонами оказывается практически невозможно, ЖСК перестает соответствовать своей природе. В то же время при строительстве домов с небольшим количеством квартир вполне возможно достижение необходимой степени взаимодействия, при которой ЖСК будет работать именно так, как он должен работать.

Таким образом, гражданин, поставивший целью приобретение жилого помещения, волен сам выбирать способ такового, однако при вступлении в члены ЖСК, данный гражданин не будет обладать всеми правами и подлежать такой же защите (в том числе, государственной), как если бы он приобретал жилье посредством заключения договора долевого участия.

Читайте также:
Что делать, если просроченный платеж по кредиту произошел из-за банка?

Энциклопедия судебной практики. Правление жилищного кооператива. Председатель правления жилищного кооператива (Ст. 118, 119 ЖК)

Основанием для принятия решения послужили установленные судом существенные нарушения, в том числе в органы управления истца были включены лица, не являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, что противоречит закону и положениям Устава жилищно-строительного кооператива. Также судом установлено, что в нарушение требований статьи 119 Жилищного кодекса Российской Федерации и устава истца председателем правления избрано лицо, не являющееся членом жилищно-строительного кооператива. Передача полномочий правления истца управляющей компании, не являющейся членом жилищно-строительного кооператива, противоречит закону, поскольку это противоречит смыслу кооперативного законодательства, ибо лишает права членов жилищно-строительного кооператива и сам жилищно-строительный кооператив в лице его органов на управление кооперативом.

2. Лицо, избранное председателем ЖСК, является уполномоченным лицом на подачу заявления о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ

Полномочия нового руководителя юридического лица, в том числе действовать от имени организации без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность. Соответственно, лицо, избранное в установленном порядке на должность председателя Кооператива, является уполномоченным лицом на подачу заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц.

3. Решение об избрании председателя правления ЖСК должно предшествовать какому-либо иному решению собрания

В силу части 1 ст. 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

Из диспозиции ч. 2 ст. 119 ЖК РФ следует, что только лишь председатель правления жилищного кооператива наделен определенным перечнем полномочий, не отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива или правления кооператива, в том числе полномочиями по обеспечению выполнения решений правления кооператива и др.

По смыслу приведенных норм закона решение об избрании правлением жилищного кооператива председателя правления, в целях обеспечения выполнения решений правления, должно предшествовать какому-либо иному решению собрания.

4. Жилищное законодательство не допускает возможность установления уставом ЖСК иной процедуры формирования правления и избрания его председателя, чем предусмотренной законом

Вывод суда о том, что положения устава ЖСК об избрании на должность председателя кооператива общим собранием членов кооператива противоречат действующему законодательству – ЖК РФ, является обоснованным.

5. Жилищное законодательство не запрещает переизбирать председателя правления ЖСК до истечения определенного Уставом срока полномочий

Суд признал несостоятельным довод истца о незаконности его увольнения с должности председателя правления ЖСК до истечения двухлетнего срока полномочий, на который он был избран, поскольку Жилищный кодекс РФ и Устав ЖСК не содержат запрета при наличии достаточных оснований на переизбрание председателя правления ЖСК до истечения определенного Уставом кооператива срока полномочий, в связи с чем указанное обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о восстановлении на работе.

6. Рассмотрение обращений членов ЖСК относится к полномочиям председателя правления

В соответствии с положениями статей 115 и 119 ЖК РФ председатель правления жилищного кооператива является органом управления жилищного кооператива, который без доверенности действует от имени кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Из смысла указанной статьи следует, что к полномочиям председателя правления кооператива относится рассмотрение обращений жильцов дома, а при необходимости, выдача им запрашиваемых документов.

7. Между ЖСК и председателем правления может быть заключен трудовой договор

Частью 1 ст.119 ЖК РФ предусмотрено, что председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

По смыслу приведенных положений закона порядок деятельности правления жилищного кооператива определяется уставом и иными внутренними документами кооператива.

Это относится и к условиям исполнения обязанностей председателем правления кооператива, поскольку действующее трудовое и жилищное законодательство не содержит норм, предусматривающих замещение данной должности исключительно на основании трудового договора.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В “Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ” собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на декабрь 2021 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке “Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ” использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Читайте также:
Могут ли посадить за неуплату микрозайма - Бесплатная консультация

Являются ли уполномоченные пайщики контролирующими лицами?

Любимова Мария

Практика относительно субсидиарной ответственности в рамках дела о банкротстве в последние несколько лет устоялась с явным уклоном в сторону расширения оснований и случаев привлечения к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц. Дела, в которых в удовлетворении подобного рода требований кредиторов было отказано, можно сосчитать по пальцам одной руки.

Одним из таких примеров является Постановление АС Северо-западного округа от 25 февраля 2020 г. по делу № А44-2961/2015. Особенностью данного дела является не только то, что к субсидиарной ответственности привлекались члены некоммерческой организации – потребительского общества, но и то, что в их привлечении к ответственности было отказано.

Кратко напомню фабулу дела. Новгородское областное потребительское общество «Облпотребсоюз» (далее – НОПО) – некоммерческая корпоративная организация, действующая на основании Закона о потребкооперации 1 , – было образовано путем слияния районных потребительских обществ, на основе которых образованы районные филиалы НОПО. За счет такого объединения общество приобрело большое количество основных средств, в том числе объектов недвижимости и предприятий.

В 2013 г. руководство НОПО приняло решение о реорганизации общества путем выделения ранее вошедших в него организаций с передачей им имущества, внесенного ими при объединении и создании потребительского общества.

Для текущей деятельности общества руководителем НОПО привлечено 14 кредитов на общую сумму около 1 млрд руб. Основным кредитором по данным обязательствам являлось АО «НС-Банк». Около 500 млн руб. заемных средств получено должником уже после реорганизации.

13 августа 2015 г. общество признано банкротом, введено конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве 11 мая 2017 г. конкурсный кредитор («НС-Банк») подал заявление о привлечении 48 уполномоченных пайщиков НОПО к субсидиарной ответственности по обязательствам должника. С учетом уточнений размер заявленного требования в общей сумме превысил 670,5 млн руб.

В качестве основания для привлечения к субсидиарной ответственности конкурсный кредитор указал голосование за утверждение на общем собрании уполномоченных пайщиков разделительного баланса, повлекшее, по мнению кредитора, несправедливое распределение активов между должником и выделившимися районными потребительскими обществами, и, как следствие, – банкротство должника.

Ключевыми обстоятельствами, составляющими предмет доказывания по данному делу, стали следующие.

Во-первых, контролирующий статус лиц, привлекаемых к субсидиарной ответственности.

В процессе судебного разбирательства уполномоченные пайщики неоднократно указывали, что не являлись лицами, контролирующими должника, представляли письменные доказательства, подтверждающие дачу председателем правления потребительского общества им указаний.

Во-вторых, факт голосования за спорный разделительный баланс.

Заявляя требование о привлечении к субсидиарной ответственности, кредитор должен был доказать факт голосования за разделительный баланс, а также подтвердить субъектный состав голосовавших. Однако в материалы дела оригинал протокола голосования, опросные листы, бюллетени или иные доказательства, подтверждающие факт голосования за спорный баланс лицами, привлекаемыми к субсидиарной ответственности, до окончания рассмотрения спора так и не были представлены.

В-третьих, противоправность голосования за предложенный председателем правления общества разделительный баланс.

Основным доводом конкурсного кредитора на протяжении рассмотрения спора являлся довод об осведомленности пайщиков о непропорциональном разделении прав и обязательств в утвержденном балансе. Однако даже если предположить, что единый разделительный баланс и утверждался уполномоченными пайщиками, не вполне понятно, обязаны ли они были проверять его достоверность и пропорциональность?

В-четвертых, неясно, стало именно разделение общества действительной причиной банкротства НОПО или была другая, не менее весомая причина наступления неплатежеспособности – например, выдача самим банком, требующим привлечения пайщиков к субсидиарной ответственности, кредита на сумму около 500 млн руб.

Спор прошел два круга рассмотрения, в итоге пайщикам удалось доказать отсутствие оснований для их привлечения к субсидиарной ответственности.

В первом круге суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Апелляция, наоборот, привлекла к субсидиарной ответственности всех пайщиков. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, обратил внимание на неисследованность судами вопроса о стандарте осмотрительности: могли ли лица, голосовавшие за утверждение разделительного баланса, объективно располагать сведениями о недостоверности содержащихся в нем данных и наличествует ли вина привлекаемых к ответственности лиц в том, что эти данные недостоверны?

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции вновь встал на сторону пайщиков, а суд апелляционной инстанции привлек к субсидиарной ответственности лишь директоров филиалов НОПО. Кассация согласилась с нашими доводами и доводами других представителей пайщиков, отказав в привлечении к субсидиарной ответственности всех уполномоченных пайщиков, за исключением бывшего и действующего председателей правления.

Нам удалось доказать, в частности, что между членом правления, например, коммерческого банка и уполномоченным пайщиком потребительского общества как некоммерческой организации существует огромная разница (как по виду деятельности, так и по статусу данных лиц). Уполномоченные пайщики не являются профессиональными представителями (как, например, агенты или комиссионеры), они были избраны пайщиками на добровольных началах, их деятельность не оплачивалась. Потребительское общество является некоммерческой организацией (ст. 123.2 ГК РФ), что предполагает иной стандарт осмотрительности и добросовестности действий его членов по сравнению с членами коммерческих организаций, поскольку именно последние ведут деятельность на свой страх и риск (п. 1 ст. 2 ГК) при безвиновной ответственности по обязательствам (п. 3 ст. 401 ГК).

Согласно п. 2 ст. 123.1 ГК некоммерческие организации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), нотариальных палат, товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов России.

Читайте также:
Время продажи алкоголя в Москве и Московской области или до какого часа можно купить спиртное в магазине?

Фактически в рамках рассматриваемого дела речь шла о стандарте должной осмотрительности, который в отсутствие установленного законом правила должен установить суд при рассмотрении дела.

Дважды примененный конкурсным кредитором и судом апелляционной инстанции к гражданам-пайщикам, не являющимся предпринимателями, повышенный стандарт должной осмотрительности (ст. 10 ГК) привел к фактическому вменению последним обязанности по юридической, экономической и иной экспертизе документов, что несовместимо с их статусом. Возложение на пайщиков такой обязанности и, как следствие, привлечение их к ответственности за ее несоблюдение, на мой взгляд, недопустимы и абсурдны, учитывая категорию и число граждан, вовлеченных в потребительскую кооперацию и подобные некоммерческие объединения граждан.

Логика рассуждений суда апелляционной инстанции фактически ведет к тому, что граждане-пайщики при голосовании должны были прибегнуть к услугам специалистов (например, юристов, аудиторов) и оплатить их работу. Полагаю, подобное рассуждение суда является глубоко ошибочным, ложно интерпретирующим принятие решения о реорганизации некоммерческой организации как бизнес-решения со всеми вытекающими предпринимательскими рисками.

Фактически установленный апелляционным судом стандарт осмотрительности уполномоченных пайщиков приравнивается к стандарту осмотрительности членов коммерческих организаций, которые должны обладать соответствующей компетенцией и профессиональными знаниями. Полагаю, что подобные выводы не учитывают особую специфику правоотношений с участием граждан, большая часть которых не всегда верно трактуют экономическую или юридическую сущность бухгалтерских и иных документов.

Адвокатам удалось также отстоять в суде довод уполномоченных пайщиков об отсутствии с их стороны контроля за деятельностью НОПО. Работа в качестве директоров (заместителями директоров) филиалов должника не давала пайщикам возможность оказывать существенное влияние на принимаемые должником решения и получать доступ ко всей финансовой отчетности НОПО. Следовательно, их должностное положение не позволяло достоверно знать показатели разделительного баланса и участвовать в его формировании.

Согласно п. 20 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, хозяйственные операции должны отражаться в регистрах бухгалтерского учета в хронологической последовательности и группироваться по соответствующим счетам бухгалтерского учета. Правильность отражения хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета обеспечивают лица, составившие и подписавшие их (согласно положениям устава НОПО это председатель правления и главный бухгалтер).

Иными словами, «наполнение строк» баланса могло понять только то лицо, которое занималось его подготовкой, из чего следует, что сведениями о достоверности показателей бухгалтерской отчетности НОПО и принципах формирования разделительного баланса обладали только лица, осуществлявшие фактическое руководство должником в момент реорганизации, а также бухгалтерский учет и контроль финансовой деятельности должника.

Указанные доводы уполномоченных пайщиков были поддержаны судом и нашли отражение в постановлении кассационной инстанции, поставившей точку в этом деле.

Кроме того, в рамках обсуждаемого спора мы указывали на недобросовестные действия самого конкурсного кредитора, заявившего требование о привлечении уполномоченных пайщиков к субсидиарной ответственности. По нашему мнению, банк не мог не знать о готовящейся реорганизации общества в силу установленного законом порядка доведения до кредиторов информации о проводимой реорганизации (п. 1 ст. 60 ГК). Однако несмотря на указанные обстоятельства, банк не только не прекратил выдачу кредитов обществу-должнику, но и продолжил его финансирование в увеличенных объемах. Банк имел также возможность прекратить финансирование как согласно условиям заключенных кредитных договоров, так и на основании п. 2 ст. 60 ГК, однако данным правом не воспользовался. Кроме того, он давал согласие на переход права собственности на объекты недвижимости от должника в пользу районных потребительских обществ, что, на наш взгляд, свидетельствует о детальной осведомленности конкурсного кредитора о хозяйственной деятельности должника.

В соответствии со ст. 10 ГК указанные доводы являются основанием для отказа в защите права лицу, в действиях которого имеется недобросовестность, но, к сожалению, они не нашли отражения в акте кассации.

Закрепление практики привлечения уполномоченных пайщиков к субсидиарной ответственности, на мой взгляд, нанесло бы непоправимый вред системе потребкооперации, с помощью которой жителям сельской местности обеспечивается доступ к социально-значимым товарам и товарам первой необходимости. С учетом особого характера деятельности таких предприятий, их социальной функции и широкого общественного резонанса вокруг сложившейся ситуации от итога рассмотрения описываемого дела во многом зависела судьба потребкооперации – по существу, решался вопрос: смогут ли пайщики других потребительских организаций свободно участвовать в этой системе, удовлетворяя свои бытовые нужды, или будут опасаться быть привлеченными к субсидиарной ответственности по долгам потребительского общества?

Помимо интересных и важных для практики выводов судов данное дело крайне важно с точки зрения формирования адекватной практики по вопросу привлечения к субсидиарной ответственности. Очевидно, что чрезмерная увлеченность судов применением названного института и прокредиторский уклон в делах о банкротстве неизбежно повлекут негативные для экономики последствия: вместо стимулирования активности граждан и поддержки их деятельности предлагается привлекать к субсидиарной ответственности даже членов некоммерческих организаций, не давая им при этом явных ориентиров, не указывая границ дозволенного и пределов должного в гражданских правоотношениях.

1 Согласно ст. 1 Закона о потребкооперации потребительское общество – добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, созданное, как правило, по территориальному признаку, на основе членства путем объединения его членами имущественных паевых взносов для торговой, заготовительной, производственной и иной деятельности в целях удовлетворения материальных и иных потребностей его членов.

Читайте также:
ПФР Республика Башкортостан, Балтачевский район, с. Старобалтачево, Кооперативная ул., 35: официальный сайт, адрес, телефоны, часы работы

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

Право на привлечение инвестиций граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов возникло со дня опубликования внесенных Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) соответствующих дополнений – с 20.07.2006.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК, кооператив), связанной с привлечением денежных средств граждан с возникновением в дальнейшем у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности возложен на органы государственной власти субъектов РФ в лице органа контроля и надзора в области долевого строительства.
Правовое положение, а также деятельность ЖСК регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Согласно ст.ст. 110, 111 ЖК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Юридические лица, являющиеся членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, сохраняют право членства в таких ЖСК (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ). Иных случаев участия юридических лиц в ЖСК законодательством РФ не предусмотрено.
В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц — гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива, то есть для участия в строительстве многоквартирного дома необходимо быть членом ЖСК.
Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ. Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление кооператива заявление о приеме в члены ЖСК, которое должно быть рассмотрено в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме в члены ЖСК.
Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте незаконно.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). В число должностных лиц ЖСК не могут входить граждане, имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
При этом, в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК контролирующий орган с 01.01.2017 наделен полномочиями получать в порядке межведомственного взаимодействия из органов МВД необходимые для осуществления контроля документы и информацию о наличии судимостей у лиц, входящих в число должностных лиц ЖСК.
В случае получения информации, содержащей сведения о наличии у должностного лица ЖСК судимости за умышленное преступление, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП.
Кроме того, в случае неисполнения ЖСК в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов ЖСК, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности ЖСК по привлечению новых членов кооператива до устранения ЖСК соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг.

Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: