Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

Статья 15. Предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма

1. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями. В договоре должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в жилом помещении вместе с Нанимателем (гражданином, которому предоставлено жилое помещение). С согласия Наймодателя (глава муниципального образования город Новотроицк), Нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей к родителям такого согласия не требуется. Наниматель обязан ознакомить указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения граждан с его условиями.

2. Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), свободное от прав третьих лиц, равно как от других обязательств. На условиях договора коммерческого найма жилого помещения могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда с ограниченным уровнем благоустройства, без ограничения нормой предоставления.

Под жилыми помещениями с ограниченным уровнем благоустройства следует понимать жилые помещения, в которых отсутствует один и (или) несколько видов благоустройств, таких как: водопровод, горячее водоснабжение, ванна, канализация.

3. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.

4. Жилые помещения, отнесенные к жилищному фонду коммерческого использования, не подлежат обмену, приватизации и иным гражданско-правовым сделкам по отчуждению имущества.

5. Использование жилого помещения в качестве жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования допускается только после отнесения его к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования.

6. Не допускается включение в жилищный фонд коммерческого использования:

1) жилых помещений, занятых по договорам социального найма;

2) жилых помещений, занятых по договорам найма специализированного жилого помещения;

3) жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;

4) жилых помещений, расположенных в домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

7. Включение жилого помещения в жилищный фонд коммерческого использования и исключение жилого помещения из указанного фонда оформляется постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.

8. Учет предоставленных и освобождающихся жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляет КУМИ.

9. От имени муниципального образования город Новотроицк договор коммерческого найма заключает глава муниципального образования город Новотроицк или уполномоченное им лицо.

10. Наниматель жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования – гражданин Российской Федерации, постоянно проживающий на территории муниципального образования город Новотроицк.

11. При обращении в отношении одного и того же жилого помещения нескольких граждан преимущественное право на заключение договора коммерческого найма имеет лицо, обратившееся с соответствующим заявлением раньше других в администрацию муниципального образования город Новотроицк.

12. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

13. Наниматель не имеет права производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без предварительного согласования с Наймодателем.

14. Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Наймодателю беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

15. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в коммерческий наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора коммерческого найма или передаче жилого помещения.

16. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк и указанный в договоре, но не более чем на 5 лет. Решение о предоставлении и сроках предоставления принимается ЖБК и зависит от характера обращения гражданина.

17. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

18. Дееспособный член семьи Нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и Наймодателя вправе требовать признания себя Нанимателем по ранее заключенному договору коммерческого найма вместо первоначального Нанимателя (в пределах срока действия договора). Такое же право принадлежит в случае смерти Нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего Нанимателя.

19. Договор коммерческого найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.

20. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

21. Если Наниматель не возвратил жилое помещение, либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в полном объеме.

22. Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения.

23. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма жилого помещения.

24. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

25. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

26. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных гражданским и (или) жилищным законодательством.

27. В случае расторжения договора коммерческого найма Наниматель и члены его семьи, а также другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора коммерческого найма, подлежат выселению из жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения.

28. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании решения ЖБК, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Новотроицк.

Читайте также:
Кому остается квартира после развода, если супруги имеют равные доли?

29. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный между Наймодателем и Нанимателем.

30. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) плату за коммунальные услуги.

31. Размер платы за наем жилого помещения определяется согласно методики расчета размера платы за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования город Новотроицк, предоставляемых гражданам по договорам коммерческого найма, утвержденной решением городского Совета депутатов.

32. Сроки внесения платы за коммерческий наем жилого помещения, а также порядок и сроки уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем определяются договором коммерческого найма жилого помещения.

33. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами.

Предоставление жилых помещений маневренного жилищного фонда муниципального образования город Новотроицк Глава 6. >>
Заключительные положения (ст.ст. 16 – 18)
Содержание
Решение городского Совета депутатов муниципального образования г. Новотроицк Оренбургской области от 29 мая 2019 г. N 608.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:
  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:
  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

Наймодатель – собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V “Правил пользования жилыми помещениями”, утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:
  • квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
  • в многоквартирных домах – не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

Читайте также:
Украли номера с машины: что делать, где искать и куда обращаться

Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем) , не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

  • передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  • обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

  • использовать жилое помещение только для про­живания,
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
  • своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).
Читайте также:
Можно ли изменить решение суда по лишению водительских прав?

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия. Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования . Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Читайте также:
Могу ли я подать заявление о мошенничестве в прокуратуру не зная адреса мошенника?

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
  2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • использование жилого не по назначению
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ (“Аренда”) и гл. 35 (“Наем жилого помещения”) Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно – какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

Читайте также:
Что грозит компании, если вовремя не сдать в Росстат и в ИФНС бухгалтерскую отчетность

По общему правилу, доходы физического лица – наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами – налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения

Муниципальный округ
Пуровский район

Ямало-Ненецкий АО, Пуровский р-н,

г. Тарко-Сале, ул. Республики, д. 25

8 (34997) 6-06-10

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования от 06.12.2012

РАЙОННАЯ ДУМА
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ПУРОВСКИЙ РАЙОН
4 созыва

Р Е Ш Е Н И Е

06 декабря 2012 г. № 144
г. Тарко-Сале

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным
жилищным фондом муниципального образования Пуровский район
коммерческого использования

В соответствии с частью 10 статьи 35 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 23 Устава муниципального образования Пуровский район, Районная Дума муниципального образования Пуровский район

1. Утвердить Положение о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, согласно приложению 1 к настоящему решению.
2. Утвердить методику расчета платы за коммерческий наём жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, согласно приложению 2 к настоящему решению.
3. Установить базовую тарифную ставку при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, за один квадратный метр в месяц в размере 26 (двадцать шесть) рублей 63 коп.
4. Признать утратившими силу следующие решения Районной Думы муниципального образования Пуровский район:
– от 15 мая 2009 года № 365 “О Положении о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма”;
– от 24 февраля 2011 года № 35 “О внесении изменений в Положение о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, утвержденное решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район от 15 мая 2009 года № 365”.
5. Опубликовать настоящее решение в районной газете “Северный луч”.

6. Настоящее решение вступает в силу с 01 января 2013 года.
7. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную нормативно-правовую комиссию Районной Думы (О.Г. Бережная).

Председатель Районной Думы А.Э. Мерзляков
Глава муниципального образования Пуровский район Е.В. Скрябин

Приложение 1
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования

Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и определяет порядок предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, а так же регулирует отношения, возникающие при отчуждении гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.

1. Общие положения

1.1. Основные понятия и термины, используемые в настоящем Положении:
1.1.1. Договор коммерческого найма – договор, согласно которому Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – Наймодатель), обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
1.1.2. Объект договора коммерческого найма – изолированное жилое помещение (комната, квартира), пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находящееся в собственности муниципального образования Пуровский район и учитываемое в реестре муниципальной собственности Пуровского района.
1.2. Главным администратором доходов, полученных от передачи жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма является Наймодатель.

2. Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования

2.1. Право на получение жилых помещений коммерческого использования по договорам коммерческого найма имеют лица, не имеющие жилых помещений на праве собственности или по договорам социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории муниципального образования Пуровский район:
– муниципальные служащие органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район и иных муниципальных образований городских и сельских поселений, расположенных на территории Пуровского района;
– работники органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район, не являющиеся муниципальными служащими;
– работники территориальных органов федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, действующих на территории Пуровского района;
– работники муниципальных казенных, бюджетных, автономных учреждений Пуровского района, муниципальных унитарных предприятий муниципального образования Пуровский район;
– руководители хозяйственных обществ, доля уставного капитала (акций) которых находится в собственности муниципального образования Пуровский район;
– работники общественных и религиозных организаций (объединений).
2.2. Лица, указанные в пункте 2.1. настоящего Положения, заинтересованные в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма, обращаются с соответствующим заявлением в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
2.2.1. К заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:
– копия документа удостоверяющего личность гражданина РФ (паспорт заявителя);
– копия паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих с заявителем;
– копия паспорта совершеннолетних, проживающих с заявителем;
– письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставляемое жилое помещение;
– ходатайство руководителя организации, где работает, служит гражданин;
– копия трудовой книжки, заверенная по месту работы, службы;
– справка Администрации городского или сельского поселения по месту работы лица об отсутствии заключенных с ним и с членами его семьи договоров социального найма.
2.3. В случае наличия свободных жилых помещений коммерческого использования, документы для принятия решения о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма направляются в адрес жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район (далее – Комиссия).
2.4. После поступления заявления и документов, Комиссия принимает решение о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма.
2.5. Порядок работы Комиссии по предоставлению, либо отказу в предоставлении жилого помещения, устанавливается Положением о работе жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район, утверждаемым распоряжением Главы района.
2.6. В случае принятия решения Комиссией о предоставлении заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, в течение 15 дней, готовит проект распоряжения Главы района о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма.
2.7. Основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма является:
– наличие у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
– если с заявлением обращается гражданин, не указанный в пункте 2.1. настоящего Положения.
2.8. В случае отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма Комиссия в течение 15 дней направляет заявителю мотивированный отказ.
2.9. Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в денежном выражении в соответствии с методикой расчета платы за коммерческий наем жилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования Пуровский район.
Методика расчета платы за коммерческий наем жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, утверждается решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Южнопортовом районе: особенности деятельности, режим работы, адрес

3. Договор коммерческого найма жилого помещения

3.1. Основанием для вселения в жилое помещение является заключенный договор коммерческого найма и подписанный акт приема-передачи жилого помещения.
3.2. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между – Наймодателем, с одной стороны, и гражданином – нанимателем (далее – Наниматель), с другой, по форме согласно приложению к настоящему Положению.
3.3. По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется Нанимателю в пользование за плату на срок до 5 лет.
3.4. После истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель обязан освободить занимаемое жилое помещение в последний день срока действия договора коммерческого найма, с подписанием акта приема-передачи жилого помещения.
3.5. Договор коммерческого найма может быть продлен на новый срок путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору коммерческого найма.
3.6. Основанием для продления договора коммерческого найма является заявление проживающего в данном жилом помещении Нанимателя. Заявление должно быть подано не позднее календарного месяца до окончания срока договора коммерческого найма.
К заявлению Нанимателя должны быть приложены документы, указанные в п.п. 2.2.1. настоящего Положения, и справки, подтверждающие отсутствие у Нанимателя задолженности по договору коммерческого найма и по оплате коммунальных услуг.
3.7. Договор коммерческого найма подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения договора коммерческого найма.
3.8. Плата за коммерческий наем жилого помещения производится Нанимателем в бюджет Пуровского района по реквизитам, предоставленным Наймодателем.
3.9. Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
3.10. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
3.11. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
– невнесения Нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда Нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока Наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению Наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
3.12. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
3.13. Если Наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения.
3.14. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
3.15. Наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем, сдавать в аренду.

4. Порядок отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования

4.1. Право на приобретение занимаемого жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в порядке, установленном настоящим Положением, имеют граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях по договору коммерческого найма жилого помещения.
Отчуждение жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, предоставленного по договору краткосрочного найма (до одного года включительно), не допускается.
4.2. Для приобретения жилых помещений в порядке, предусмотренном настоящим Положением, граждане предоставляют в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района следующие документы:
а) документ, удостоверяющий личность гражданина (для предъявления);
б) заявление на приобретение жилого помещения;
в) копию согласия супруга (супруги) на приобретение жилого помещения, удостоверенную нотариально;
г) копию согласия органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района самостоятельно осуществляет запрос и получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах гражданина и членов его семьи на имеющиеся у них объекты недвижимого имущества. Гражданин вправе по собственной инициативе представить в уполномоченный орган данную информацию.
4.3. В течение тридцати рабочих дней со дня поступления полного пакета документов, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района рассматривает поступившие заявления и прилагаемые к нему документы и принимает следующие решения:
– о подготовке заключения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования;
– об отказе в удовлетворении заявления.
4.4. По результатам проверки, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района передает пакет документов и заключение на рассмотрение Комиссии для принятия решения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
4.5. В соответствии с решением, принятым Комиссией, об отчуждении жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района не позднее 30 календарных дней после принятия решения Комиссией готовит проект распоряжения Главы района “О передаче жилого помещения в собственность”.
4.6. На основании распоряжения Главы района “О передаче жилого помещения в собственность”, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района:
– осуществляет мероприятия по оценке рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения;
– в течение двух месяцев заключает договор купли продажи жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
В течение десяти рабочих дней с момента принятия Комиссией решения об удовлетворении заявления либо отказе в удовлетворении заявления Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района направляет гражданам уведомления об удовлетворении заявления либо об отказе в удовлетворении заявления.
Гражданин, не обратившийся в течение одного месяца с момента получения уведомления об удовлетворении заявления о выкупе жилого помещения в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района для заключения договора купли продажи жилого помещения либо отказавшийся от заключения договора купли-продажи жилого помещения, обязан в пределах одного месяца компенсировать затраты на оценку рыночной стоимости данного жилого помещения, путем перечисления денежных средств в бюджет Пуровского района.
4.7. Передача жилого помещения гражданину в собственность производится после полной оплаты стоимости жилого помещения.
4.8. Основаниями для отказа в удовлетворении заявлений являются:
4.8.1. Непредставление либо предоставление неполного пакета документов, предусмотренных подпунктами а-г пункта 4.2. настоящего Положения.
4.8.2. В случае если гражданин не является нанимателем отчуждаемого жилого помещения по договору коммерческого найма;
4.8.3. В случае наличия у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
4.8.4. Несоответствие предоставленных гражданином документов, предусмотренных пунктом 4.2. настоящего Положения, требованиям законодательства Российской Федерации.

Читайте также:
Смена названия ООО самостоятельно: от подготовительного этапа до последствий

5. Определение цены жилых помещений, условия оплаты

5.1. Отчуждение жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
5.2. Заказчиком оценки рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения выступает Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
6. Заключительные положения
6.1. Если в результате внесения изменений в действующее законодательство настоящее Положение вступит с ним в противоречие, то до внесения в него изменений оно действует в части, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.
6.2. Все вопросы, не урегулированные настоящим Положением, решаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение 2
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

МЕТОДИКА
расчёта платы за коммерческий наём жилых помещений,
находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район

Коммерческий найм: Как правильно выстроить отношения с нанимателем (основные условия договора, проблемные ситуации, возможность их исправления)

Вопрос сдачи жилых помещений во временное владение и
пользование очень распространенный. Стоимость недвижимости так высока, что
многие предпочитают пользоваться съемным жильем, нежели покупать или
строить собственное. Отношения между собственником/наймодателем и нанимателем
следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК),
заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство
проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить
возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений
заключается Договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или
жилое помещение передается в пользование юридическому лицу – заключается
Договор аренды.
Следует отметить, что закон не использует термин «коммерческий»
найм. Формулировка «Коммерческий найм» соответствует складывающимся рыночным
отношениям в жилищной сфере и разграничивает найм недвижимости частных
собственников и государственного и муниципального жилого фонда, в котором жилье
предоставляется по договорам социального найма.
НОТАРИУС –
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ЮРИСТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА

Договор найма жилого помещения заключается в
письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма.
По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение
договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации.
Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом
сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в
нем не было в момент его подписания. Нотариус – представитель
государства, отвечая за законность удостоверяемого договора,
устанавливает личность сторон, свидетельствует подлинность подписи, разъясняет
сторонам их права и обязанности из договора, разъясняет правовые
последствия сделки. Кроме того, нотариус устанавливает дееспособность сторон
сделки
и проверяет полномочия представителя. Один подписанный
экземпляр заключенного договора остается у нотариуса, следовательно, стороны
могут в любой момент получить дубликат утраченного экземпляра.
Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в
наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не
уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один
из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача
квалифицированного специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до
совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность
представителя.
Если Вами при заключении договора найма была выбрана
простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает
жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует
получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в
признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца,
даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны
собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением
сделки
.
ДОГОВОР
НАЙМА, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА ЕГО ДЕЙСТВИЯ, НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ

Говоря о форме договора найма, отметим, что
действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной
регистрации
договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не
подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма
(отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации,
заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве
пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к
новому собственнику обременения правом пользования
нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности
на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или
изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится
наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Но стоит
заметить, что вопросы расторжения договора коммерческого найма в суде возникают
достаточно редко в виду того, что долгосрочный коммерческий найм не
распространен на практике.
По договору найма у сторон возникают взаимные права
и обязанности
. Основная обязанность собственника предоставить жилое
помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника
по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление
коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости.
Встречными обязанностями нанимателя являются: – использование жилого помещения
только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане,
постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), –
проведение текущего ремонта и – своевременное внесение платы, с том числе
коммунальных платежей. Касательно платы, хотелось бы рекомендовать
разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в
себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит
отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не
допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с
чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно
порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера
платы.
ЗАКОН ЗАЩИЩАЕТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ, СТАВЯ НАЙМОДАТЕЛЯ В УЯЗВИМУЮ И ЗАВИСИМУЮ ПРАВОВУЮ ПОЗИЦИЮ
Максимальный срок договора найма 5
лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не
определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные
правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть
достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего,
наниматель будет иметь преимущественное право на заключение
договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое
помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему
нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке
может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть
потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки
недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю
все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию
наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при
определенных условиях: – невнесение нанимателем платы за жилое помещение за
шесть месяцев; – разрушение или порча жилого помещения; – использование
его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых
преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным
заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых
помещений.
Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так
распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более
привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае
необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном
порядке при невнесении платы более двух раз.
Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для
наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему
правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен
предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма
следует определить срок уведомления. В противном случае получается,
что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например,
за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный
платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная
и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре
невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве
компенсации повреждения имущества наймодателя.
На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире (при этом комната должна быть «выделена», а именно определен порядок пользования комнатами в квартире и оформлено свидетельство о праве собственности). В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях
пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам.
В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и
т.п. По договору найма жилого помещения наниматель получает право пользоваться
общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это
следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в
договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз
возникал и даже рассматривался судами вопрос – должны ли соседи давать согласие
на сдачу комнаты в наем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 №
33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права
пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам
без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права,
так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным
объектом права собственности
, а общее имущество собственников комнат
следует судьбе права собственности.
Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что
комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника
владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного
собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого собственника. В
рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле,
принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А
значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и
определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают в
наем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.
90 ПРОЦЕНТОВ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ НАЙМА АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ЗАКОНУ
Проанализировав договоры найма, предлагаемые к
заключению агентствами недвижимости СПб, можно придти к неутешительному выводу
– практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона,
которые стороны не в праве менять (в части, сроки или порядок расторжения
договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма
из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его
подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях
заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более),
рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за
проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного
жильца.
Отсутствие закона о риэлторской деятельности,
закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании
посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при
заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном
не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства
недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство
к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное
обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании
которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых
помещений.
Источник: /www.emls http://www.emls.ru/news/2007825.html

Читайте также:
Раздел имущества индивидуальных предпринимателей при разводе

Прекрасная статья, хотелось бы резюмировать, что в интересах обеих сторон желательно заключать договор найма на срок 11 месяцев с обязательной оговоркой относительно срока расторжения каждой стороной в отдельности и компенсаций в случае такого расторжения.

Еще столкнулась на практике, что люди постоянно манипулируют понятием форс мажорные обстоятельства: например: у меня форс мажор: изменился курс рубля( или дочка вышла замуж), поэтому давайте расторгать договор. Даже смерть одного из сторон по договору формально не ведет к его прекращению, так как обязательства и права принимают наследники. Есть практика по таким случаям? Спасибо!

Марина, благодарю вас за интерес к статье!

ч.1 ст.687 ГК РФ
.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
.
1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
.
Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.

Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч.1 ст.687 ГК РФ – это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.
Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.
По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения..
И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.

Читайте также:
КОДЕКС РФ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ. Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные “если иное не предусмотрено соглашением сторон” или “если иное не предусмотрено договором”.
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.
Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.
Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.
Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.

Судебное решение где нанимателя обязали заплатить 3 месяца арендной платы за то что он не предупредил наймодателя.
.
https://rospravosudie.com/court-leningradskij-rajonnyj-sud-g-kaliningrada-kaliningradskaya-oblast-s/act-102352863/

И все таки: если договором установлено право прерывания нанимателем за 1 мес, является ли это нарушением ГК?

Марина а как вы думаете прочтя вышеперечисленное?
.
Наймодатель должен будет не возвращать залог и подать на нанимателя с суд и наниматель обязан будет по суду заплатить наймодателю три арендных платы ! ! !

Алексей Комаров. Спасибо. Вы молодец.
.
Алексей. Теория понятна. А как дело обстаит с практикой?
Как доказать в суде , что бы при не соблюдении нанимателем ч. 1 ст. 687 ГК РФ наймодатель выиграл суд?

Нада в суде сказать что наниматель выехал и значит имеет намерение расторгнуть договор найма такого числа, а согласно ч.1 ст.687 ГК РФ имеет право расторгнуть договор найма жилья только такого то числа, то есть через три месяца после выезда. И попросить взыскать арендную плату за этот срок?

Или нада подать обьявление в газету по недвижимости о сдаче жилья и составить несколько актов осмотра жилья на предмет сьёма, и взять из какой нибудь крупной конторы по недвижимости распечаточку средних цен на жильё, и принести договор найма где указана дата с которой всё таки удалось сдать жильё, и тогдалее и тому подобное?

Договор найма жилого помещения

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договоры найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём – если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРН.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Каратузском: особенности деятельности, режим работы, адрес

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов. Есть и другой вариант – стать самозанятым и платить налог по ставке 4%.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком – не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: