Жилищно-коммунальное хозяйство РФ прямое управление жилым домом

Жилищно-коммунальное хозяйство РФ прямое управление жилым домом

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. В рамках непосредственного управления жилым домом собственниками помещений в таком здании заключаются договоры на оказание услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в таком здании с лицами, осуществляющими деятельность аналогичного характера. заключаются собственниками помещений в таком здании на основании решения общего собрания собственников. Все или большинство собственников помещений в таком здании выступают одной стороной по заключенным договорам.

1.1 Утратил силу с 1 сентября 2014 года.

1.2 Утратил силу с 1 сентября 2014 года.

2. Контракты на горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе полезный газ в баллонах), отопление (теплоснабжение, включая поставку твердого топлива в случае печного отопления), обращение с твердыми отходами включает любые собственник помещения с непосредственным управлением многоквартирным домом от своего имени.

2.1 Договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ, связанных с надлежащим обслуживанием внутренних установок бытовых газовых приборов, и (или) выполнением работ, связанных с эксплуатацией, в том числе техническим обслуживанием и ремонтом, лифтов, лифтовых площадок для нетрудоспособность и (или) работа, связанная с аварийным обслуживанием, выполненная, в том числе в электронной форме, с использованием системы собственниками помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющими таким зданием, в случаях, предусмотренных настоящей статьей,

На основании решения общего собрания собственников помещений в жилом доме с непосредственным управлением таким зданием один из собственников помещений в этом здании или иное лицо, указанное в таком решении или уполномоченное доверенностью, выданной в письменной форме всеми или большинством домовладельцев в этом здании.

Комментарий к Ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении жилым домом собственники комнат в таком доме сами решают все текущие вопросы по управлению жилым домом без создания объединения собственников квартир и привлечения эксплуатирующей организации (управляющей), действующей на основании договора управления многоквартирным домом, предусмотренного статьей 162 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ не ограничивает количество арендодателей, которые могут выбрать такой способ управления своим домом. Предыдущее законодательство ограничивало возможность прямого управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум состоял из «не более четырех объектов собственности, принадлежащих двум, трем или четырем разным владельцам». Можно предположить, что в соответствии с частями 1, 1.2 комментируемой статьи определено оптимальное количество квартир в многоквартирном доме, в котором целесообразно использовать данный способ управления – не более 12. Это объясняется разбросом. многих видов деятельности, составляющих управление многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса) между несколькими подрядчиками, и трудности в быстрой выработке единой позиции собственников по разным взаимосвязанным вопросам относительно содержания общего имущества в жилом доме и предоставление средств массовой информации.

2. Согласно части 1 комментируемой статьи, в случае прямого управления жилым домом, в котором количество помещений не превышает 12, собственники помещений заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в жилом доме с лицами, осуществляющими указанную деятельность на основании решения их общего собрания. Это двусторонние соглашения, в которых все или большинство собственников помещений в жилом доме выступают одной стороной. Условием признания таких договоров заключенными является то, что количество собственников помещений, подписавших договор, превышает половину от общего количества собственников помещений в здании. Следует отметить, что в обсуждаемом стандарте не используется количество голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из вышеупомянутых контрактов, которые считаются заключенными. Другими словами, если помещения находятся в совместной или совместной собственности собственников помещений в жилом доме, количество всех совладельцев учитывается при заключении договоров, указанных в комментируемом стандарте, в отношении таких помещений.

3. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ комментируемая статья дополнена новыми частями 1.1 и 1.2, устанавливающими особенности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 12. Эти особенности следующие:

1) договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в данном здании заключается с подрядчиком, ошибочно именуемым «управляющей организацией». Это может ввести в заблуждение правоохранительные органы, которые должны будут указать договор, по которому действует управляющая организация: согласно ст. 162 или части 1.1 и 1.2 ст. 164 Кодекса жилищно-коммунального хозяйства. В отличие от части 1 комментируемой статьи в разделах 1.1 и 1.2 экономический оператор указывается в единственном числе. Однако в комментируемой статье нет указания, что в жилых домах с числом квартир более 12 должен быть только один подрядчик (управляющая организация). Можно предположить, что такой подрядчик (управляющая организация), в отличие от подрядчиков, указанных в части 1 комментируемой статьи, будет нести ответственность за выполнение не только одной услуги или строительных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в жилой дом, но и на определенный комплекс услуг и работ строительство (см. также комментарии к ст. 161 и ч. 2 ст. 164 ЖК);

Читайте также:  Комментарий к ст. 61 - Уголовный кодекс Российской Федерации (КК РФ) с комментарием, консультацией, помощью адвоката и адвоката

2) управляющая организация не несет ответственности за оказание государственных услуг (см. Комментарии к ч. 11 ст. 161 ЖК). Если в свете части 11 ч. Ст. 161 ед. к выводу, что управляющая организация несет ответственность за средства массовой информации в непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, потому что она отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а затем размыла различие между управлением организацией и непосредственно собственниками помещения. Такой вывод кажется необоснованным, поскольку законодатель не возлагал на управляющую организацию ответственность за предоставление СМИ в частях 1, 1.1 и 1.2 комментируемой статьи;

3) собственники помещений в этом доме, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают одной стороной в договоре, заключенном с такой управляющей организацией.

4. Обязательства управляющей организации по договору оказания услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечисленные в пп. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи, не тождественны обязательствам многоквартирного дома. организация управления по договору управления (ст. 162 ЖК). Управляющая организация, указанная в частях 1.1 и 1.2 комментируемой статьи и частично определенная. 1 комментируемой статьи, лица, заключившие договоры на оказание услуг по содержанию здания и (или) на выполнение работ по его ремонту с собственниками помещения, должны квалифицироваться по своему статусу как подрядчик или подрядчик на оказание услуг и (или) ремонтно-восстановительных работ общего имущества в жилом доме. В то же время реализация метода прямого управления жилым зданием с любым количеством квартир не исключает возможностей для участия помещений в жилом здании профессионального менеджера в статусе независимого поставщика услуг управления (в частности, Услуги в области построения государственной оценки, планирование обслуживания дома, оценка договорных условий с подрядчиками и организациями, которые предоставляют ресурсы, контроль за завершением этих соглашений).

5. Код прокомментировал только части 1, 1.1 и 1.2 договоров, заключенных в перечисленные подрядчики. Однако значительные условия для таких контрактов не регулируются жилым и муниципальным фондом. Поэтому, следовательно, такие контракты должны применяться к смешанным соглашениям, содержащим элементы различных соглашений, предусмотренных законом или другими правовыми действиями (часть 3 статьи 421 к. к.). Для отношений, возникающих из вышеуказанных договоров, положения о договорах о предоставлении услуг (глава 39 Гражданского кодекса) и трудовых договоров (§ 2 главы 37 Гражданского кодекса), абсолютно применимые требования и технические регламенты, санитарно-технические стандарты. И принципы, установленные на федеральном уровне (статья 2 (6), искусство. 2 пункт. 12 частей. 1 ст. 4, пар. 2 и 17 из искусства. 12, пункт 8 ст. 13, пункт 9 пар. 1 арт. 14, часть 4 ст. 17, часть 1 ст. 156 и другие), а также принципы совместной собственности в жилом доме, утвержденные правительством Российской Федерации 13 августа 2006 года N 491 (часть 3 ст. 39 WKC).

6. Часть 2 комментарированной статьи регулирует вопрос о предоставлении государственных услуг в немедленном управлении жилым зданием по помещениям. Хотя прокомментированный стандарт не упоминает муниципальные услуги, принимая во внимание положения искусства. 153, 154, часть 8 ст. 155, часть 7 ст. 156, часть 7 ст. 156, арт. 157, 159 и 160 можно утверждать, что Соглашение, перечисленное в комментированном положении о холодных и горячей воде, сточных водах, электроэнергиях, газах и нагревательных соглашениях. Договоры на выгодные государственные услуги. Это также приводит к положениям правил государственных органов, одобренных правительством Российской Федерации 23 мая 2006 года, а также положениям муниципальных услуг для владельцев и пользователей помещений в жилых помещениях и одноместных домах, утвержденных правительством. Российской Федерации 6 мая 2011 года. N 354.

7. Договоры о холодном и горячем водоснабжении, канализация, электроснабжение, электроснабжение и газоснабжение (включая газ в бутылках), отопление (доставку на тепло, в том числе фиксированное доставку топлива в случае отопления печи)), следует заключить каждый владелец помещений на вашем Сообщение имени и за свой счет.

Следует отметить, что комментарий стандарт не указывает, что такие договоры заключены. Анализ части 1 – 1.2 комментарированной статьи и части 11 искусств. 161 КОМБИНУТНОГО КОДА позволяет сделать вывод, что люди, которые занимаются прямым советом жилого дома владельцами комнаты, должны содержать такие соглашения с соответствующими организациями.

Читайте также:  Запись на прием в МФЦ в Москве: как записаться на прием по телефону или онлайн

8. Согласно ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации электроэнергии, газа, тепла, водоснабжения и сточных вод, а также контракты на продажу газа в цилиндрах и твердом топливе являются общедоступными контрактами. Контракты такие коммерческие организации содержат с каждым владельцем помещений, которые обратились к поставщику ресурсов, проживающих в жилом здании, на общем собрании владельцев помещений, где способ прямо управлять домом, выбран в режиме, указанном кодексом жилой и коммунальной федерации Российской Федерации.

9. Для отношений, возникающих в результате договоров на поставку электроэнергии, газа, тепла, водоснабжения, водоснабжения и канализации и договоров о продаже газа в цилиндрах и твердое топливо, нормативные акты для предоставления государственных услуг, а также после потери власти – правила для Предоставление государственных услуг владельцам владельцев и пользователей помещений в жилых зданиях и односемейных домах (часть 1 ст. 157 ЖКД).

10. Согласно части 11 искусства. 161 Договора Российской Федерации, поставщик ресурсов в качестве подрядчика коммунальных услуг должен нести ответственность за содержание инженерно-технических вспомогательных сетей, которые являются частью общей собственности собственников помещений в доме, необходимых для предоставления соответствующих коммунальных услуг. . В связи с вышеизложенным, подрядчики, указанные в частях 1 – 1.2 комментируемой статьи, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением содержания вышеупомянутых инженерных сетей.

11. Собственники комнат в многоквартирном доме вправе выбрать несколько способов реализации своих решений в рамках непосредственного управления многоквартирным домом.

Во-первых, все повседневные управленческие вопросы можно решать на собраниях общественности в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники комнат в жилом доме могут распределять между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в соответствии с процедурами общих собраний собственников комнат, установленными главой 6 Жилищно-коммунального хозяйства. Российская Федерация (статьи 44 – 48).

В-третьих, эти владельцы могут, в соответствии с частью 3 комментируемой статьи, выбрать одно уполномоченное лицо из своего числа или пригласить другое лицо (не из числа владельцев), которое уполномочено действовать в отношениях с третьими сторонами от имени владельцев помещения в многоквартирном доме.

12. Если один из собственников помещения решает действовать в качестве уполномоченного лица, его права вытекают из решения общего собрания, которое фиксируется. Такому человеку не следует выдавать доверенность.

13. Если собственники помещений в многоквартирном доме привлекают лицо, не являющееся собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме имеют право выдать такому лицу доверенность. в обычной письменной форме. Такому третьему лицу не может быть выдана доверенность «от имени общего собрания».

14. Управляющим не считается лицо, получившее письменную доверенность от собственников помещения в жилом доме. Если собственники помещения желают, помимо доверенности на уполномоченное лицо, заключить с ними платные договоры, предметом которых будет исполнение обязательств по ст. 2 пункт 1 балл 162 ЖК РФ, необходимо сменить управление многоквартирным домом. Для этого собственники комнат в многоквартирном доме вправе в любое время провести выборы на общем собрании, предусмотренном ст. 3 ст.161 Жилищного кодекса, порядок управления со стороны управляющей организации (администратора). Контракты, заключенные после этой даты, должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, и сам человек будет считаться управляющим.

15. Арендодатели, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, могут на основании договора поручить одному или нескольким подрядчикам выполнение всех или части услуг по управлению многоквартирным домом. Это не означает отождествление субподрядных и подлежащих оплате контрактов (главы 37 и 39 Гражданского кодекса) с контрактом на управление жилым домом. В жилых домах до 12 квартир можно заключить договор на оказание ряда услуг по управлению жилым домом с отдельным подрядчиком, не отвечающим за другие услуги и работы, а также возможно заключение таких условий в один генеральный договор с подрядчиком. В многоквартирных домах с числом квартир более 12 услуги по управлению многоквартирным домом могут быть включены в договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с управляющей организацией. При отсутствии ответственности управляющих организаций в непосредственном управлении жилыми домами за оказание государственных услуг такой набор обязательств был бы аналогичен обязательствам большого количества управляющих организаций, заключивших договоры управления в нарушение ст. . 162 Жилищного кодекса. Только при непосредственном управлении жилого дома собственниками помещения он будет действителен.

Читайте также:  Что такое отказ от претензии и его правовые последствия; Прецедентное право Плюс

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Статья 164 Закона о жилищно-коммунальном хозяйстве с комментариями и изменениями от 2020-2021 гг.

1.При непосредственном управлении жилым домом собственниками комнат в таком доме заключаются договоры на оказание услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующую деятельность, Собственники комнат в таком доме заключают на основании решения общее собрание конкретных собственников. В этом случае все или большая часть собственников помещений в таком здании выступают одной стороной по заключенным договорам.

1.1 – 1.2. Утратил силу с 1 сентября 2014 г. – Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ.

2. Договоры на горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (включая подачу бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставку твердого топлива в случае печного отопления), утилизацию бытовых отходов. постоянные включают каждый собственник помещения, который от своего имени осуществляет непосредственное управление жилым домом.

2.1 Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме через систему, собственниками помещений в жилом доме, осуществляющими непосредственное управление таким зданием, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, включаются собственниками помещений в систему. в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, ответственным за формирование и реализацию государственной политики и нормативных правовых актов в области информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти.

Решение общего собрания арендодателей с прямым управлением зданием дает право одному из арендодателей или другому лицу, уполномоченному всеми или большинством арендодателей на основании письменной доверенности, действовать от имени арендодателей в их отношениях с третьими сторонами. .

Комментарий к статье 164 ЖК РФ:

Статья 164 Кодекса определяет режим непосредственного управления жилым домом собственниками помещений в таком здании.

1. Прокомментированная статья содержит конкретные положения для случаев, когда собственники комнат в многоквартирном доме решают напрямую управлять своим имуществом в этом доме (см. Раздел 2 статьи 161 Кодекса). Обязанность содержать общее имущество в жилом доме согласно ст. 39 Кодекса принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в этом здании.

Таким образом, в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в жилом доме управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно вышеуказанными собственниками, этим собственникам придется установить договорные отношения с юридическими лицами. и индивидуальные предприниматели, которые будут оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме на платной основе. Предварительный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.

Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение строительных работ, указанных в части 1 комментируемой статьи, могут быть заключены в следующем порядке: а) собрание всех собственников помещений в жилом доме (статьи 44, 45 Кодекса) рассматривает проект договора и решает заключить его по правилам, изложенным в ст. 46-48 Кодекса. 46 – 48 Кодекса; б) все собственники комнат в жилом доме, голосуя на общем собрании за определенное решение, подписывают договор на стороне клиента; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеревающееся оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, заключает договор со стороны подрядчика; (d) договор вступает в силу и стороны принимают на себя взаимные обязательства.

2. В соответствии с ч. 2 ст. 164 Кодекса договор на оказание государственной услуги по прямому управлению жилым домом заключается каждым собственником помещения отдельно от своего имени.

3. В порядке, изложенном в части. 3 комментируемой статьи, со стороны клиента по договорам, указанным в части 1 настоящей статьи, вправе действовать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие разрешения. В этом случае упрощается процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества.

Законодатель дал возможность владельцам комнат в жилом доме уполномочить одну из них представлять интересы всех собственников в отношениях с третьими лицами.

Собственник выбирается и права передаются по решению общего собрания собственников.

Применение положений частей 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в части 2 ст. 164 Кодекса исключен императивной нормой.

Оцените статью
Добавить комментарий