Кадастровая оценка-2021: к правосудию сквозь тернии

Кадастровая оценка-2021: к правосудию сквозь тернии

Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости

Недавно «Клерк» написал совершенно безумную историю, когда мужчина купил недвижимость за 200 тысяч. рублей, а закончился налогом в 2,5 миллиона долларов – все из-за нюансов кадастровой стоимости построек. Чтобы подобные истории не повторялись, мы решили узнать, что вам следует знать о кадастровой оценке и стоимости вашей недвижимости.

Практически все мы, независимо от имущественного и социального положения, владеем недвижимостью. В этом случае не имеет значения, владеете ли вы пресловутыми шестью сотнями площадей в Малых Васюгах или у вас несколько заводов, элитных жилых комплексов и собственный мини-остров. Однако происходит коллизия, когда цена шести соток в Васюке внезапно оказывается во много раз выше, чем цена всех олигархических активов вместе взятых.

Для правильного расчета стоимости недвижимости государство должно периодически (но не чаще одного раза в четыре года (один раз в два года в городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – прим. Автора)) проводить комплекс взаимосвязанных мероприятий, составляющих оценка Это предусмотрено Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). Этот закон поддерживается многими другими федеральными и региональными нормативными актами (НПА), которые они стремятся определить этапы этого долгого пути и требования, которые необходимо выполнить.

Несколько лет назад Президент РФ подверг резкой критике процедуру кадастровой оценки имущества. Он обратил внимание на проблему объективности, которая так характерна для кадастровой оценки. И – не будем скрывать интриги – сработало. Это сработало!

В Послании Президента Федеральному Собранию от 20 февраля 2019 года встречаются такие слова: «И, конечно, земельный налог должен исчисляться справедливо. Понятно, что кадастровая или рыночная стоимость объекта может измениться. Но в В любом случае, размер налога не должен подскакивать, мы уже ограничили годовой прирост налогов на жилье десятью процентами, предлагаю установить такой же лимит для участков.

Сейчас российское правительство действительно работает над тем, чтобы принцип экономической целесообразности кадастровой стоимости больше не был просто теоретической категорией и наконец нашел материальное воплощение на практике.

Кадастровая оценка: как это делается сегодня

Ответственные собственники (как юридические, так и физические лица) обычно имеют представление о том, за что они платят. Поэтому мы не будем вдаваться в подробности, а дадим общий обзор.

Таким образом, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества возлагается на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 6, 7 Закона № 237-ФЗ. ). Работа данной структуры основана на перечне объектов, которые предоставляются Росреестром по запросу специалистов учреждения (приказ Росреестра № П / 0283 от 06.08.2020).

Почему в этом списке может не быть объекта недвижимости?

Ваша собственность не будет рассматриваться, если на момент размещения объекта

    не имеет кадастрового номера; не уточняется назначение стоящих на земле конструкций; В отличие от пункта 13 Правил № P / 0283, площадь участков / зданий / сооружений официально не установлена; количество парковочных мест не уточняется.

С формальной точки зрения кадастровая оценка собственности сегодня базируется на трех китах. Эти:

Читайте также:  Зависимый человек является тем, кто, согласно закону, к какому возрасту

    Принятие решения о государственной кадастровой оценке; определение стоимости объектов и составление отчета по результатам кадастровой оценки утверждение результатов оценки (ч. 3 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

Но, как несложно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики не смогли разобраться с отчетами, а тем более за то, что оценки проводились трижды в день и без выходных. Суть претензий была совершенно иной. При передаче кадастровой оценки частным оценочным компаниям государство и граждане, к сожалению, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда кадастровая оценка проводилась с большим количеством нарушений. Конечно, из-за трудоемкости процедуры вероятность случайных ошибок достаточно высока, но слишком часто возникали ситуации, в которых были основания говорить о преднамеренных действиях.

Все это доставляет владельцам массу неудобств, ведь результаты оценки влияют на цену объекта недвижимости при ее продаже и размер уплаченных налогов, что особенно важно для предпринимателей.

Во избежание повторения ошибок, допущенных ранее частными лицами, создана новая система государственной кадастровой оценки, которая теперь осуществляется региональными государственными бюджетными учреждениями (СБУ). ГПС уделяют особое внимание подбору персонала: профессионалы должны обладать квалификацией, чтобы определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать цены на рынке недвижимости на достойном профессиональном уровне.

Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время

Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной стоимостью. Однако такие случаи достаточно редки, и поскольку они не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего обсуждения, мы вернемся к этому в другой раз. Достаточно понимать, что государство определяет кадастровую стоимость в основном для расчета суммы налоговых платежей – для определения налоговой базы.

В настоящее время идет процесс улучшения государственной кадастровой оценки. Принимая во внимание практику применения закона, в применимые нормативные акты постоянно вносятся поправки для обеспечения прозрачности всех процедур, связанных с определением справедливой кадастровой стоимости недвижимости, принадлежащей как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже имеют возможность влиять на оценку еще до того, как результаты будут окончательно утверждены.

Национальный законодатель принял за основу принцип, согласно которому любые исправления ошибок в кадастровой оценке будут толковаться в пользу правообладателей. Как это работает? Вполне нормально. Допустим, коррекция привела к снижению стоимости. Это означает, что новое значение можно использовать, скажем, ретроспективно, «в обратном направлении» – вместо того, которое подвергалось сомнению. Однако повышенное значение придется применять только со следующего года – в следующем налоговом периоде.

Согласно одной из новинок, существенные изменения касаются механизма проверки результатов государственной кадастровой оценки в случае обвала цен на российском рынке недвижимости. Это касается индекса рынка недвижимости, который рассчитывается путем сравнения кадастровой и рыночной стоимости объектов. Снижение более чем на 30% автоматически сигнализирует о применении индикатора ко всем кадастровым значениям. Росреестр обязан самостоятельно отреагировать на ситуацию и определить значение индекса.

Идея «исправления ошибок» неплохая. Например, чтобы исключить методологические ошибки, которые отныне все еще часто появляются в процессе определения кадастровой стоимости недвижимости, законодатель предусмотрел глобальный подход: теперь при обнаружении такой ошибки кадастровая стоимость всех объектов, принадлежащих к оцениваемая категория будет пересчитана. Запрос на исправление ошибок может быть отправлен в MFC или SSU.

По мнению юристов, сегодня можно с уверенностью говорить о значительном качественном улучшении в сфере кадастровой оценки в Российской Федерации. Если в прошлом 2020 году количество судебных споров по кадастровой стоимости было одним из крупнейших за последние несколько лет, общее снижение кадастровой стоимости в результате судебных разбирательств составило около 228 миллиардов рублей. Это примерно в четыре раза меньше, чем в среднем за последние пять лет.

Читайте также:  В какой момент следует взимать страховые взносы при выплатах ЧАЗ

Что является причиной этого? Скорее всего, эксперты государственных кадастровых оценочных агентств менее подвержены ошибкам из-за изменений, которые уже произошли в отраслевом законодательстве. Это также указывает на то, что в настоящее время российские суды удовлетворяют требованиям об изменении кадастровой стоимости более чем в 50% дел. Это означает, что сегодня мы как никогда близки к определению справедливой и объективной стоимости объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной стоимости недвижимости, существует понятие кадастровой стоимости, которая используется в налоговых и кадастровых целях. Денежная оценка кадастровой стоимости обычно превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровых цен и рыночных объектов недвижимости сегодня очень актуальна.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается информация о стоимости этого объекта, внесенная в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование кадастровой оценки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «О кадастровой оценке в Российской Федерации» и Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства. Российской Федерации от 8 апреля 2000 г.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит основным элементом формулы для расчета налога на имущество или земельного налога. Поскольку налог, взимаемый с арендодателей, зависит от кадастровой стоимости, споры по уточнению кадастровой стоимости чрезвычайно важны для субъектов недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости недвижимости доступна всем желающим. Эту информацию можно получить тремя способами:

    Получение исходных данных о конкретном объекте через публичную карту Росреестра. Правила ведения общедоступной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, на который производилась регистрация. Путем подачи письменного заявления в органы, ответственные за кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки. Путем подачи электронного заявления через Портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает выписку из информации в электронном виде, имеющую ту же юридическую силу, что и письменный документ.

Применение значения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется по следующим направлениям:

    Налоговые органы. Государственные налоговые органы используют информацию о кадастровой стоимости при формировании налоговой базы для объектов, прошедших государственную регистрацию. Для этого они имеют право получать необходимую информацию в рамках межведомственного обмена с органами кадастрового учета. заинтересованные лица, выступающие в качестве субъектов налогообложения. Эти люди имеют право не только знать точную сумму предналога на недвижимость, но также могут оспаривать налоговый результат. С этой целью после получения налогового уведомления, содержащего расчет суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные компоненты формулы расчета (включая значение параметра кадастровой стоимости). другие заинтересованные люди. Каждый имеет право получить открытые данные от GKN, в том числе кадастровую стоимость объектов. Целью получения этой информации может быть подготовка к оценке потенциальной сделки, имущественного и производственного риска в отношениях с контрагентами. Кадастровая стоимость объекта может иметь значение при определении рыночной цены при заключении сделок, так как стороны сами вправе определять условия, при которых они совершают юридически значимые действия.
Читайте также:  Соглашение об авторских правах: как получить - Эльба

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценка объектов для расчета кадастровой стоимости осуществляется субъектами оценочной деятельности – профессиональными оценщиками имущества. Они проводят оценочные работы на основании полученного заказа, причем принципалами могут быть как государственные органы (в случаях, когда оценка объектов обязательна по закону), так и правообладатели прав на объекты.

Процедура оценки указана в ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

    Принятие решения о проведении аттестации; Составление списка оцениваемых объектов; Подбор конкретного подрядчика; Проведение работ по установлению кадастровой стоимости; Подготовка отчета об определении кадастровой стоимости; Экспертиза указанного отчета; Утверждение Клиентом результатов отчета; Внесение результатов отчета в Государственный кадастровый регистр.

Законодательство устанавливает четкие условия периодичности проведения государственной кадастровой оценки:

    не реже одного раза в пять лет; не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения – не чаще одного раза в два года).

Такие условия периодической оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Как правило, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости не совпадают по своей стоимости, хотя разница постепенно уменьшается за счет использования рыночных данных при кадастровой оценке. Поскольку рыночная стоимость возникает по взаимному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны вправе использовать данные кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, в результате чего земельный налог рассчитывается по гораздо более высокой налоговой базе. По этой причине заинтересованные стороны ставят под сомнение результаты определения кадастровой стоимости через суд.

Судебный акт – один из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательства по делу судебные органы принимают оценки рыночной стоимости участка, подготовленные оценщиками имущества. Если решением суда будет установлено, что кадастровая стоимость равна рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимого имущества. Это решение станет основанием для сдвига налоговой базы в сторону понижения при расчете земельного налога.

До 2014 года такие споры рассматривались арбитражными судами Российской Федерации. В настоящее время эта категория споров относится к компетенции судов общей юрисдикции.

Оцените статью
Добавить комментарий