Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в РФ: описание, правовые особенности и советы от экспертов

Ипотека на коммерческую недвижимость: способы оформления, ограничения, ставки и условия

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц сопряжена с рядом сложностей в процессе оформления, поскольку такие предложения практикуются в банках не так давно. Несмотря на это, она не менее актуальна, чем обычный вариант – покупка на заемные средства жилого помещения. Претендовать на подобный вид кредита могут не только физлица, но и бизнесмены. Это реальный шанс для большинства начинающих предпринимателей реализовать свои планы и увеличить прибыль, поскольку коммерческая недвижимость во всем своем многообразии может стать выгодной инвестицией средств.

Как оформить коммерческую ипотеку на выгодных условиях

При ведении любой предпринимательской деятельности без помещений не обойтись – они нужны для размещения сотрудников, производственных мощностей, складских и торговых площадок. Но зачастую у начинающего индивидуального предпринимателя нет свободных средств для подобной покупки. Тогда можно взять ипотеку на коммерческую недвижимость. Она оформляется практически по той же схеме, что и остальные продукты кредитования бизнеса.

Получение кредитных средств дает возможность не изымать из оборота деньги, а пустить их на другие рабочие моменты. Несмотря на то что подобные предложения доступны как компаниям, так и физлицам, последним будет выгоднее брать коммерческую ипотеку. Она отличается более лояльными условиями и меньшей процентной ставкой. Также можно рассчитывать на льготу, если внести первоначальный взнос свыше 20% от заявленной суммы.

Процедура оформления бизнес-ипотеки состоит из нескольких этапов:

  1. Заемщик подает онлайн-заявку на сайте кредитора.
  2. Менеджер назначает встречу, знакомит со списком необходимых документов и отвечает на все вопросы.
  3. Клиент совместно с сотрудником банка заполняет анкету на получение займа.
  4. Соискатель собирает документы и подает в банк.
  5. После проверки предоставленной документации и анализа финансово-хозяйственной деятельности клиента банк выносит решение о выдаче кредита или отказе.

На недвижимый объект, приобретаемый на заемные средства, не налагается обременение, пока к заемщику не перейдет право собственности от продавца.

Популярные способы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Процедура оформления кредита на нежилое помещение не настолько хорошо отлажена по сравнению с выдачей обычных жилых займов. Коммерческое кредитование подразумевает увеличение рисков для обеих сторон сделки (заемщика и финансового учреждения).

Чтобы максимально обезопасить себя, банки разработали несколько надежных схем кредитования:

  1. Сначала заемщик заключает договор купли-продажи, затем – предварительное ипотечное соглашение с банком. После этого следует подписание основного договора ипотеки. Далее проходит регистрация сделки в Росреестре, в том числе и залогового объекта. После этого с продавцом окончательно рассчитываются.
  2. Первым делом оформляют куплю-продажу, затем осуществляют регистрацию залога. После этого всю причитающуюся сумму отдают продавцу.
  3. Сделка заключается до полного перехода права собственности на приобретаемое помещение для офиса, склада или иного объекта предпринимательской деятельности. Залогом здесь будет выступать другое ценное имущество, которым владеет соискатель: автомобиль, недвижимость, драгоценные бумаги, акции и прочее. Именно на него банк накладывает обременение.

Независимо от варианта оформления коммерческой ипотеки, банк проводит доскональную проверку компании, созаемщиков, поручителей и непосредственно недвижимого объекта.

Какую недвижимость для бизнеса граждане могут купить в кредит

На заемные средства по коммерческой ипотеке можно приобрести объекты для:

  • торговли;
  • производства;
  • офиса;
  • склада;
  • размещения предприятий общественного питания, бытового обслуживания и др.

С позиции закона, не каждое помещение может считаться недвижимым имуществом, а только отвечающее определенным признакам:

  • имеет прочную связь с землей;
  • не может транспортироваться без вреда состоянию.

Например, так называемые гаражи-«ракушки» не входят в разряд недвижимости, если они не возведены из кирпича и у них отсутствует крепкий фундамент. Что касается земельного участка, то это недвижимое имущество. В случае покупки на нем любого стационарного сооружения земля тоже подлежит обременению со стороны банка ( ст. 35 Земельного кодекса РФ ).

Какой тип заемщиков может получить ипотеку на нежилую недвижимость

Подать заявку могут:

  • ИП;
  • владельцы малого и большого бизнеса;
  • ведущие менеджеры компаний;
  • крупные акционеры.

Могут ли взять ипотеку на нежилое помещение физлица

Ипотека коммерческой недвижимости доступна физическим лицам при условии их регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Также получить такой займ могут управляющие или собственники определенного бизнеса, акционеры, учредители. Кроме того, заемщик должен быть российским гражданином в возрасте от 21 года до 65 лет.

Банк обращает внимание на кредитную историю предпринимателя. Важно, чтобы фирма имела незапятнанную репутацию, вовремя платила налоги и правильно вела бухучет. Иначе шанс получить одобрение по заявке значительно уменьшается.

Особенности нежилого помещения

Физическим лицам при оформлении займа на приобретение объекта из нежилого фонда придется столкнуться с некоторыми особенностями, касающимися приобретаемого объекта:

  • недвижимость, купленная на ипотечные средства, станет залоговым имуществом;
  • в апартаментах нельзя прописаться;
  • платежи за коммунальные услуги в нежилых помещениях в разы выше, поэтому у физлица могут возникнуть финансовые трудности;
  • нельзя воспользоваться маткапиталом или другими субсидиями от государства для погашения долга по кредиту;
  • по этому кредитному предложению налоговый вычет отсутствует.

Получить займ под строительство нежилой недвижимости невозможно без большого первоначального взноса, поскольку велик риск заморозки или прекращения строительства.

Кредит на покупку гаража

У индивидуальных предпринимателей в статусе физического лица имеется возможность оформить ипотеку на гараж. Заемные средства можно направить на покупку готового гаража или его строительство. Примером является предложение от Сбербанка , которое распространяется также на приобретение машино-места.

Поскольку подобная ипотека предоставляется не во всех финансово-кредитных учреждениях, альтернативой может стать стандартный потребительский займ.

Так, Сбербанк предлагает такой продукт на следующих условиях:

  • лимит – до 5 млн руб.;
  • процентная ставка – от 9,9%;
  • рассрочка – до 5 лет.

Подробности можно узнать непосредственно на сайте компании в разделе «Кредит на любые цели» .

Гараж не является недвижимостью при отсутствии крепкого фундамента.

Недвижимость с земельным участком

Земельный участок, на котором расположено купленное по ипотеке строение, автоматически становится залогом ( ст. 69 102 ФЗ «Об ипотеке» ). Исключением будет земля, находящаяся в муниципальной или государственной собственности. Также банк не может наложить обременение на участки, имеющие площадь меньше установленной в конкретном регионе (например, минимум составляет 2 сотки) и принадлежащие по праву постоянного пользования.

Читайте также:
Строительная фирма выполнила некачественно заказ, что делать?

Если земельный надел, которым соискатель владеет на праве аренды, становится залогом у банка, то и при наложении на него взыскания кредитор не вправе им распоряжаться как собственник. Он сможет выступать исключительно арендатором.

Другая недвижимость исключительно коммерческого назначения

Физлицам сложнее купить коммерческую недвижимость по ипотеке, чем юридическим клиентам. Последним банк предлагает приобрести складское, офисное или торговое помещение под завышенную ставку, что невыгодно физлицам. Поэтому такие займы выдают исключительно гражданам, ведущим предпринимательскую деятельность. Тогда берут в расчет прибыль компании и перспективность развития бизнеса. Заемщик должен предоставить на рассмотрение, помимо стандартного пакета документов, финансовую отчетность фирмы.

Обычно подобные кредитные предложения подразумевают ужесточенные условия для клиента.

Условия и требования к заемщикам

Взять коммерческую недвижимость в кредит можно на следующих стандартных условиях:

  • максимально выдаваемая сумма – до 200 млн руб. (зависит от банка);
  • период рассрочки – от 5 до 15 лет;
  • годовой процент – от 11,5%;
  • первый взнос – в пределах 20-30% от стоимости недвижимости;
  • банк выдает займ под залог приобретаемого объекта или любого другого ликвидного имущества, имеющегося в собственности заемщика (обременение можно снять только после полного погашения долга).

Ставка на ипотеку для ИП будет ниже (около 10%), если брать кредит в иностранной валюте.

Из-за высокой стоимости объектов из нежилого фонда, приобретаемых для ведения коммерческой деятельности, маловероятна возможность оформления ипотеки без первого взноса. Банк может пойти на уступки, если залог будет значительно дороже покупаемой недвижимости.

Требования к заемщикам практически идентичны у всех банков:

  • регистрация организационно-правового статуса (ИП, ООО и другие);
  • расположение фирмы и прописка заемщика должны быть в том же регионе, где находится банк-кредитор;
  • российское гражданство;
  • ограничение возраста – от 21 до 65 лет;
  • наличие рабочего телефона (им может быть действующий номер мобильного).

Требования банка к покупаемой недвижимости

В зависимости от банка требования к заемщикам по ипотечному кредиту на покупку коммерческой недвижимости для юридических и физических лиц могут отличаться, но незначительно.

Но можно выделить общие пункты:

  • объект должен располагаться в пределах РФ — том же регионе, что и банк (не более чем в 100 км от отделения);
  • недопустимы какие-либо ограничения доступа к залогу (например, режимный объект);
  • обязательно наличие всей документации, необходимой для оценки помещения;
  • отсутствие обременения, арестов;
  • здание не должно находиться в государственной собственности.

Выбранное строение должно иметь статус капитальной постройки. При оформлении коммерческой ипотеки объект подлежит обязательному страхованию.

Банк откажет в выдаче кредита, если предлагаемое здание пребывает в аварийном состоянии и подлежит сносу, не имеет зарегистрированного адреса и его внутренняя планировка отличается от той, что указана в техпаспорте.

Необходимые документы для оформления договора

Для получения коммерческой ипотеки надо предоставить следующие документы:

  • паспорта всех участников сделки;
  • заявление;
  • анкету;
  • документы, в которых указан вид деятельности соискателя;
  • справку о доходах (налоговая декларация 3-НДФЛ);
  • свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ и постановке на учет в налоговой;
  • устав компании;
  • лицензию (если она требуется в силу специфики деятельности);
  • протокол общего собрания, подтверждающий назначение заемщика на руководящую должность;
  • приказ о назначении главного бухгалтера;
  • финансовую отчетность;
  • документацию на приобретаемую недвижимость.

Срок и порядок регистрации приобретенного объекта

Завершающим этапом в процессе оформления коммерческого займа является регистрация в Росреестре. Эта процедура занимает не больше 15 рабочих дней.

Предварительно потребуется уплатить государственную пошлину в размере 1000 руб. – ИП, 4000 руб. – юридическому лицу.

Список банков, которые выдают коммерческую ипотеку

Перечень наиболее популярных банков, выдающих кредит для бизнеса:

Банк Сумма кредита, до Ставка Срок ипотеки
до 30 000 руб. от 9,8% до 30 лет Перейти
до 30 000 руб. от 8.7% до 25 лет Перейти
до 30 000 руб. от 8.7% до 25 лет Перейти

Обычно банки не дают ипотеку на коммерческую недвижимость без первоначального взноса. Но это не значит, что нельзя договориться в индивидуальном порядке. Вероятность одобрения повысится, если предложить залог, стоимость которого больше, чем запрашиваемая сумма.

Также положительно повлияет на решение привлечение благонадежного поручителя, особенно когда в этом качестве выступает государство (по спецпрограмме). Если банк пойдет на такой риск, нужно будет давать первоначальный взнос, превышающий 40% от суммы займа.

Чтобы выбрать наиболее выгодное для себя предложение, стоит воспользоваться онлайн-калькулятором .

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц и бизнеса

Плюсы коммерческой ипотеки для физических лиц:

  • есть возможность продвигать свой бизнес за счет расширения площади;
  • кредитор предоставляет отсрочку по выплате первого взноса сроком от 6 месяцев до года, что позволяет предпринимателю увеличить производственные обороты и начать получать доход от приобретенного имущества;
  • сразу наличными бизнесмен получает солидную сумму.

К минусам можно отнести:

  • высокие ставки по кредиту;
  • большой перечень необходимых документов;
  • необходимость вносить первый взнос в размере не менее 30%, иначе проценты будут еще выше;
  • более жесткие требования к соискателю, чем при обычной жилищной ипотеке;
  • небольшой срок кредитования – до 15 лет.

При выборе ипотечной программы на покупку нежилой недвижимости надо сначала рассчитать выгоду от кредитования. Вывод делают на основании сравнения следующих показателей:

  • процентной ставки;
  • периода погашения;
  • размера ежемесячного взноса.
Читайте также:
Как отключить мобильный банк Сбербанка через телефон, Сбербанк Онлайн или банкомат

Если платежи по ссуде меньше арендной платы, то проще купить нежилой объект.

Образец заключаемого с банком договора

Пункты ипотечного соглашения могут разниться в зависимости от условий выдачи кредита. Однако стандартно в документе должна присутствовать следующая информация:

  • данные о соискателе;
  • полное наименование банка-кредитора;
  • условия предоставления заемных средств;
  • права и обязанности участников сделки;
  • способ погашения ссуды (также оговаривается вариант досрочного внесения всей суммы).

С полноценным образцом ипотечного договора можно ознакомиться по ссылке:

Возможные трудности при оформлении и регистрации

На сегодняшний день банки не слишком охотно идут на оформление кредитов для покупки нежилых помещений. Это связано с рискованностью сделки, из-за чего к соискателям выдвигаются более жесткие требования. Невыполнение хоть одного пункта из стандартного перечня ведет к отказу.

Причины, по которым банк может отклонить заявку:

  • предоставлена недостоверная информация;
  • заемщик и так сильно финансово перегружен другими не закрытыми кредитами;
  • имеются просрочки по прошлым займам;
  • нет возможности сделать первоначальный взнос;
  • прибыль организации сезонная;
  • «молодость» бизнеса.

Откажут в кредите лицам, чье предпринимательство связано с изготовлением алкогольной и табачной продукции, а также товаров, при производстве которых наносится ущерб экологии.

На решение банка может повлиять и выбранный для покупки объект. Например, начинающий коммерсант хочет взять займ на приобретение помещения для открытия магазина. Строение расположено на окраине населенного пункта, далеко от транспортных путей и других точек торговли. Кредитор откажет такому заемщику, поскольку дело изначально не перспективное и не гарантирует в дальнейшем стабильные выплаты по ссуде.

Мнение и советы юристов

Процесс покупки недвижимости на заемные средства регламентируется ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 г . Но даже в нем не прописаны все юридические нюансы оформления коммерческого кредита – информация представлена только в общих чертах и касается преимущественно моментов, связанных с залоговым имуществом.

Так, закон гласит, что обеспечением договора ипотеки может стать любая недвижимость, указанная в п. 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, морские и воздушные суда и т. п.), права на которую зарегистрированы в установленном порядке. Это касается и предприятий, а также строений, используемых в предпринимательской деятельности.

Требования к кандидатам, формы и список документов, а также другие условия сделки устанавливает непосредственно банк. А это не всегда выгодно заемщику.

Специалисты советуют обращаться в те банковские структуры, с которыми раньше уже взаимодействовали – нелогично обслуживаться в одном банке, а обращаться за получением займа в другой. При идеальной кредитной истории организация, возможно, пойдет на некоторые уступки в оформлении коммерческой ипотеки.

Кроме того, надо отнестись к данному мероприятию как к инвестиции. Предварительно стоит рассчитать коммерческую ипотеку, составить бизнес-план. Если выгода перекрывает проценты по займу, проект может быть вполне успешным.

Оформить коммерческую ипотеку физическому лицу сложнее, чем юридическому. Сделка подразумевает завышенную процентную ставку и меньший срок кредитования, чем принято при стандартном жилищном займе. Но зная все тонкости процедуры, можно избежать многих сложностей и получить средства на вполне выгодных условиях.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Оформить коммерческую ипотеку можно в разных целях – расширения площадей для бизнеса или покупки апартаментов для сдачи внаем. В последние 3-4 года такой вид кредитования стал популярным не только у представителей бизнеса, но и у частных лиц, которые решили рассмотреть такой способ инвестирования. Эксперт Бробанка расскажет как взять ипотеку на коммерческую недвижимость.

Ипотека ТрансКапиталБанк на коммерческую недвижимость

Макс. сумма 6 000 000 Р
Ставка От 12.54%
Срок кредита До 15 лет
Первонач. взнос От 50%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека Открытие с господдержкой

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 5,59%
Срок кредита 3-30 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 18-70 лет
Решение За 3 минуты

Ипотека Альфа-Банк на вторичное жилье

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 10,19%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 21-70 лет
Решение От 1 минуты

Ипотека ВТБ на новое жилье

Макс. сумма 60 000 000 Р
Ставка От 10,2%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 21-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека Альфа-Банк на новостройку

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 4,69%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 21-70 лет
Решение От 1 минуты

Семейная ипотека Росбанк Дом

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 8,85%
Срок кредита 3-25 лет
Первонач. взнос От 20%
Возраст 21-65 лет
Решение 10 минут

Ипотека Открытие на новостройку

Макс. сумма 50 000 000 Р
Ставка От 7.9%
Срок кредита 3-30 лет
Первонач. взнос От 10%
Возраст 18-70 лет
Решение За 3 минуты

Рефинансирование ипотеки ВТБ

Макс. сумма 30 000 000 Р
Ставка От 10,6%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос Нет
Возраст 21-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека ТрансКапиталБанк на готовое жилье

Макс. сумма 20 000 000 Р
Ставка От 6,54%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 5%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека ТКБ с господдержкой для семей с детьми

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 5.9%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 20%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека ТрансКапиталБанк на новостройки с господдержкой

Макс. сумма 12 000 000 Р
Ставка От 4.84%
Срок кредита До 25 лет
Первонач. взнос От 20%
Возраст 20-75 лет
Решение 3-5 дней

Ипотека ВТБ с господдержкой

Макс. сумма 3 000 000 Р
Ставка От 4,3%
Срок кредита До 30 лет
Первонач. взнос От 15%
Возраст 21-75 лет
Решение 3-5 дней

Статьи об ипотеке

Банк ДОМ.РФ улучшил условия ипотечного кредитования

К июлю платеж по ипотеке может вырасти на 21%

НБКИ: размер рекомендованного дохода для обслуживания ипотеки вырос

ОКБ: средний размер ипотечного кредита за год вырос на четверть

Суть получения ипотеки для покупки нежилых помещений

Коммерческая недвижимость – это помещение, при использовании которого можно получать прибыль. Ими могут быть, например, офисы, склады, помещения под магазины. Приобрести такую недвижимость можно и в ипотеку, но условия кредитования при этом будут несколько отличаться от стандартной ипотеки на жилой дом. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости могут:

  • физические лица;
  • предприниматели;
  • собственники малого и среднего бизнеса.
Читайте также:
Виза на Филиппины для россиян: нужна или нет, какие типы есть и порядок их оформления

При оформлении ипотечного кредита на коммерческую недвижимость могут возникнуть некоторые сложности. Учитывайте нюансы и детали при получении такого типа кредитования, так как процесс выдачи средств отличается от обычной ипотеки. Чаще всего сложности возникают у физических лиц, так как программы кредитования под покупку коммерческих помещений разработаны именно для поддержки бизнеса.

Особенности коммерческой ипотеки

Физические лица, которые решат оформить ипотеку на коммерческую недвижимость, столкнутся с некоторыми особенностями:

  1. Повышенная процентная ставка, по сравнению с ипотекой на квартиру.
  2. Период кредитования значительно меньше – до 10 лет, а не 15-25.
  3. Первоначальный платеж больше – от 30%, при классической ипотеке можно найти предложения и от 10-15%.
  4. К заемщикам предъявляют больше требований.
  5. При приобретении недвижимости участок земли тоже становится частью обеспечения.

Как и при классическом ипотечном кредитовании, в этом случае недвижимость, становится залогом. До завершения выплат банку права заемщика на распоряжение имуществом будут ограничены.

Оформление залога происходит так: продавец получает предоплату, передает права собственности новому владельцу и недвижимость становится залогом. После этого заключают кредитный договор, прежний владелец получает оставшиеся деньги.

Условия к получателям коммерческой ипотеки

Банки могут выдвигать разные условия оформления ипотеки, законодательством требования не регулируют. Чаще всего при оформлении коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателем проверяют:

  • наличие гражданства Российской Федерации;
  • возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет;
  • расположение заемщика и регистрация на территории России в районе действия банка;
  • наличие мобильного телефона, который используется в работе, это может быть и личный номер заемщика.

Требования по ипотеке к юридическим лицам:

  1. Срок государственной регистрации на момент подачи заявки – не менее 9 месяцев.
  2. Общая доля участия РФ, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций, нерезидентов, фондов в уставном капитале – до 25%.
  3. Юридический адрес заемщика в регионе действия банка.
  4. Фактическое расположение заемщика – в регионе действия банка.

По коммерческой ипотеке невозможно внести часть платежа за счет материнского капитала или других жилищных субсидий. Также невозможно получить имущественный вычет.

Выдача займа

До оформления ипотеки на коммерческую недвижимость подайте заявку. Удобнее это сделать онлайн на сайте банка, но можно и в отделении. Из документов понадобятся:

  • паспорт гражданина Российской Федерации с постоянной пропиской;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
  • устав юрлица;
  • лицензии, если это обусловлено видом деятельности;
  • протокол о назначении руководителя;
  • приказ о назначении главного бухгалтера или о переводе обязанностей бухгалтера на руководителя;
  • бухгалтерская отчетность;
  • налоговые декларации;
  • документы о покупаемой недвижимости.

Если банк одобряет ипотеку, начинается процесс выдачи денег на покупку недвижимости. Так как законодательством не регулируется залог по коммерческой ипотеке, оформление закладной может произойти только после передачи имущества в собственность заемщика. Это создает большие риски для банка, так как получается, что на определенный срок кредит оказывается без обеспечения. Банк сначала выдает деньги, и только потом оформляет помещение в залог и страхует свои риски.

Способы получения коммерческой ипотеки

Существует несколько схем оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  1. Через договор купли-продажи. Покупатель выплачивает продавцу часть суммы, банк дает гарантию получения оставшихся денег. После этого права собственности регистрируют на покупателя. Между заемщиком и банком заключают договор и оформляют недвижимость в залог. Банк выдает заемные средства, и покупатель перечисляет их продавцу.
  2. По предварительному договору. Покупатель выплачивает часть суммы продавцу. Недвижимость оформляют в собственность заемщику и в залог банку. Банк выплачивает оставшуюся сумму продавцу.
  3. Выкуп юридическим лицом. Сначала создают компанию-пустышку. Недвижимость оформляют в залог этой компании. Заемщик выкупает акции компании, то есть оплачивает кредит. Когда он выкупит все акции, собственность компании перейдет ему.
  4. Оформление на физическое лицо. Ипотеку оформляет частное лицо – собственник бизнеса. Банк оценивает платежеспособность заемщика и его активов. Оценивают также деятельность компании. После этого банк выдает кредит.

Любым из этих способов можно оформить ипотеку на коммерческую недвижимость.

Плюсы и минусы коммерческой ипотеки

У коммерческого кредита можно выделить несколько минусов:

  1. Длительный срок ожидания решения банка. Обычно ответ приходит не раньше, чем через 5 дней. Но во многих ситуациях рассмотрение заявки может растянуться и до двух недель. Это обусловлено тем, что банк проверяет не только самого заемщика, но и его бизнес и недвижимость.
  2. Некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки на оформление коммерческой ипотеки.
  3. Такой вид кредитования чаще предлагают оформить только в больших городах. В небольших населенных пунктах такая ипотека чаще недоступна.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • некоторые банки позволяют заемщикам взять отсрочку по выплате ипотеки на срок до 6 месяцев или года;
  • можно выбрать разные схемы оплаты долга: равными платежами или сезонными выплатами, это особенно выгодно тем компаниям, которые зависят от времени года;
  • некоторые банки не обязывают оформлять закладную по ипотеке.

Брать коммерческую ипотеку желательно только тогда, когда есть выгода для конкретного предприятия. Иначе ввязываться в долгосрочный кредит с залогом недвижимости может быть нецелесообразно.

Какой банк лучше выбрать

В каком банке лучше оформлять коммерческую ипотеку, зависит от того, какие параметры кредита наиболее важные. Например, если нужен минимальный первоначальный взнос, сравнивайте этот параметр по предложениям разных банков. Если важнее размер процентной ставки, ищите банк, по этому критерию. Также учитывайте, что на размер процентной ставки влияют доходы, кредитный рейтинг, устойчивость бизнеса и качество залога.

Выбирайте наиболее подходящие условия банка и оформляйте заявку. Это можно сделать онлайн на официальном сайте. Ожидание ответа кредитора может затянуться до нескольких дней. Значительно повышает шансы на одобрение кредита наличие поручительства или залогового имущества, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. Тогда риски банка уменьшаются, и он готов идти на уступки клиенту – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса или продлевать максимальный срок коммерческой ипотеки.

Читайте также:
Нападение на сотрудника полиции при исполнении: статья 318 УК РФ в 2022 году

Рекомендации при оформлении ипотеки

Чтобы повысить шансы одобрения ипотеки и получения более выгодных условий, обращайтесь в банк, с которым вы уже сотрудничали ранее. Если до обращения у вас не было спорных ситуаций, банк может одобрить наиболее выгодные условия. Нелогично обращаться за услугами в разные кредитные организации, поэтому в первую очередь следует рассмотреть банк, где у бизнесмена открыт расчетный счет.

К ипотеке на коммерческую недвижимость рекомендуют относиться как к инвестициям. Составьте бизнес-план, рассчитайте выгоду. Если перекрывает затраты на выплату процента, ипотеку можно оформлять, потому что она принесет прибыль бизнесу либо позволит сэкономить на аренде помещений.

Частые вопросы

Как поручителя, так и созаемщика можно привлечь при оформлении коммерческой ипотеки, но это не обязательное требование банка. Хотя некоторые программы кредитования допускают, что на один объект коммерческой недвижимости может быть привлечено до 4 созаемщиков.

Не каждый банк может пойти на такую сделку, но она возможна. Все зависит от условий оформления ипотеки в банке и формы оплаты покупателем. Но большинство банков откажут в проведении купли-продажи залога. Поэтому придется вначале погасить заем, снять обременение и только после этого продавать недвижимость.

Можно, но банков, которые предлагают такие программы, очень мало. Кроме того рефинансирование, скорее всего, не одобрят в том же банке, где был оформлен первоначальный заем.

Оформление коммерческой ипотеки достаточно длительный процесс. Когда документы уже собраны, банк рассматривает заявку до 14 дней. У некоторых кредитных организаций срок достигать месяца. Бывает так, что заемщики подают заявки сразу в 2 или 3 банка, чтобы сэкономить время. Но такое поведение может привести к обратному эффекту – и их отклонят все.

Клавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в РФ: описание, правовые особенности и советы от экспертов

Ведение предпринимательской деятельности невозможно без покупки или аренды нежилой коммерческой недвижимости. Приобретение помещения для размещения офиса или хозяйственной структуры – едва ли не главная графа расходов в бизнес-плане. Доступность недвижимости для бизнес-проектов увеличивает коммерческое ипотечное кредитование. Однако несовершенство законодательства в этой сфере вызывает вопросы.

Что такое коммерческая ипотека?

Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение юридическими и физическими лицами недвижимости для размещения офиса, производства, склада или других предпринимательских структур. Отличия коммерческой недвижимости состоят в ее принадлежности к нежилому фонду и способности приносить доход. Коммерческая ипотека в банке выдается на срок 5-10 лет. Ставки в данном случае начинаются от 11,5% годовых для физических лиц и от 13,5 до 19,5% – для юридических.

Размер первичного взноса по кредиту достаточно демократичен и варьируется от 10 до 40% от стоимости недвижимости. Коммерческая ипотека без первоначального взноса практикуется узким кругом кредитно-финансовых учреждений. Их решение о выдаче кредита обычно действует на протяжении 2-х месяцев. Обеспечением по такому кредиту служит покупаемая недвижимость. Однако заложить ее можно только после заключения предварительной сделки. Поручителями могут выступать как совладельцы предприятия или компании, так и юрлица, входящие в группу заемщика.

Требования к залоговому имуществу для коммерческой ипотеки 2017

  • корректное оформление документов, которые подтверждают право собственности не только на недвижимость, но и на земельный участок
  • отсутствие ареста, залога и других обременений;
  • перевод здания из жилого фонда в нежилой
  • соответствие недвижимости санитарно-техническим нормам
  • наличие соглашения, которое подтверждает передачу продавцу первичного взноса
  • наличие страховки на недвижимость, технического паспорта и кадастровой выписки.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается заемщикам – гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет. При этом занятие коммерческой деятельностью обязательным условием не является. Для получения ипотеки коммерческой недвижимости для физических лиц достаточно лишь:

  • иметь постоянное место работы со стабильным доходом;
  • застраховать жизнь и здоровье;
  • быть на хорошем счету у банка (не иметь просрочек и невыплат в кредитной истории)
  • не иметь финансовых обременений.

Коммерческая ипотека физическим лицам рассматривается на основании следующих документов:

  • заявление на выдачу кредита;
  • документы, удостоверяющие личность заемщика;
  • акт оценивания имущества;
  • предварительное соглашение с продавцом и проект договора;
  • страховые полисы (право собственности, жизнь и здоровье заемщика);
  • свидетельства о браке и рождении детей, а также о праве собственности на недвижимость у продающей стороны;
  • индивидуальный налоговый номер.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).

Потребуется собрать следующие документы:

  • заявка на кредитование;
  • учредительный договор, устав, регистрационные документы;
  • акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
  • декларация о доходах за последнее полугодие;
  • выписка о банковских реквизитах;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.
Читайте также:
Как обжаловать штраф ГИБДД с камеры: инструкция по подаче жалобы через Госуслуги

В залог приобретаемого имущества может потребовать предоставления дополнительных документов, конкретный перечень которых можно уточнить в отделении банка по месту жительства. Срок принятия решения по ипотеке на ООО обычно составляет от 10 до 60 дней.
Причиной отказа банка в коммерческой ипотеке для ИП часто становится ведение хоздеятельности по упрощенной системе налогообложения. Это единственное отличие от процесса выдачи кредита юридическому лицу.

Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса

Коммерческая ипотека под залог приобретаемой недвижимости может оформляться без внесения первичного взноса на счет собственника. Такая льгота предусмотрена только для высоколиквидного имущества. Также уступка делается при предоставлении дополнительного залога в виде движимого или недвижимого имущества заемщика. Если такового не имеется, отсутствие авансовой выплаты может повлечь за собой сокращение срока кредитования.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости несколько сложнее, чем жилой. Здание или помещение могут быть обременены залогом только после их перехода в собственность заемщика. Чтобы избежать потери выданных средств, российские банки используют три распространенные схемы.

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в РФ

Граждане России берут ипотечные займы не только для приобретения жилого помещения. Стало популярным вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость (особенно в новостройках). Правовые нормы регулируют такие отношения по-иному.

Ипотечный кредит для физических лиц на приобретение нежилых объектов

Ипотечный кредит для физических лиц

Любой российский или иностранный гражданин может приобрести недвижимость для нежилого использования. Исключением для иностранных граждан являются покупки на приграничных и морских портах.

Российское законодательство разрешает иностранным гражданам, желающим приобрести нежилую недвижимость, обращаться за ипотекой в местный банк. Одним из условий получения финансирования является то, что ипотека должна составлять максимум 80% от общей стоимости имущества.

Но, иностранные граждане, желающие получить финансирование для покупки недвижимости, должны представить документы, подтверждающие финансовую стабильность, такие как трудовой договор или другие доказательства источников дохода в России.

При покупке недвижимости в России следует соблюдать договорное право. Следующие элементы должны присутствовать в договоре купли-продажи при покупке коммерческой недвижимости:

  1. Полная информация о недвижимости, такая как полный адрес.
  2. Полная стоимость имущества.
  3. Информация о продавце и покупателе.
  4. Условия, связанные с оплатой цены.
  5. Порядок передачи имущества новому владельцу.

После нахождения недвижимости, которая отвечает их потребностям, покупатели должны встретиться с владельцем и составить первоначальное соглашение. Этот документ описывает все положения окончательного договора купли-продажи и включает в себя информацию о необходимых документах.

Покупатель должен убедиться, что продавец может предоставить всю договорную цену продажи недвижимости. После того, как оплата была произведена и подтверждена, обе стороны должны подписать окончательное соглашение о покупке перед нотариусом.

Соглашение о приемке также должно быть подписано в тот же день, когда имущество передается новому владельцу. Этот документ подтверждает, что имущество было передано в приемлемом состоянии.

Следующие сборы и налоги должны учитываться при покупке недвижимости в России:

  1. Вознаграждение агента по недвижимости, если такая услуга была использована.
  2. Плата за нотариальное заверение документов.
  3. Плата за регистрацию имущества.
  4. Налог на добавленную стоимость.

Операции с недвижимостью в банке весьма безопасны, если все процедуры, которые необходимо выполнить до и после согласования с продавцом, соответствуют правильному порядку.

При желании и возможностях клиента юридический отдел компании может провести проверку документации за дополнительную плату. Перед подписанием договора об ипотеке кредитное учреждение должно удостовериться в «чистоте» сделки. В противном случае ни один кредитор не пойдет на сомнительные условия.

Требования к физическим лицам

Требования к физическим лицам

Заемщик должен быть резидентом или гражданином России и иметь паспорт гражданства Российской Федерации (старше 18 лет или 16 лет при эмансипации), действующий на момент оформления кредита.

Положительное влияние на результат рассмотрения заявки на ипотеку для коммерческой недвижимости физическим лицам может иметь наличие дополнительного документа: водительских прав, загранпаспорта, страхового свидетельства государственного пенсионного фонда, полиса или карты добровольного медицинского страхования или налогового идентификационного номера. Это необязательное требование призвано упростить и ускорить получение кредита.

Максимальный возраст заемщика имеет верхний предел — пенсионный возраст: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Нижний предел для клиента составляет 19 лет для женщин и 22 года для мужчин.

АЛЬФА-БАНК предлагает особые условия кредитования: 19-20 лет для женщин (включительно) и 22-23 года для мужчин (включительно). В Сбербанк РФ же за ипотекой могут обратиться физические лица до 70 лет.

Постоянная должность (при накопленном сроке работы в конкретной не менее 3 месяцев). Заемщик должен предоставить следующую информацию: название компании, ее фактический адрес и номер телефона фиксированной связи.

Клиент должен сообщить номер домашнего телефона и (или) личный (рабочий) номер мобильного телефона.

Каждое лицо должно иметь определенный уровень дохода. Его высчитывают при выборе коммерческого помещения (объекта). Зачастую сумма должна быть выше 10 тысяч рублей.

У клиента не должно быть задержек с оплатой кредита в других банках. Их количество оговорено в каждой компании по-разному.

Рассмотрение банком каждого случая в индивидуальном порядке

Каждая компания, выдающая ипотечные кредиты, может пойти на индивидуальные условия. Клиент, приносящий прибыль организации, имеет право на приобретение имущества по выгодной сделке.

Зачастую предложения зависят от доходности гражданина, конкретной коммерческой недвижимости (оценки), кредитной истории. Привилегии обычно касаются пониженной годовой ставки, отсутствия дополнительных комиссий, предоставлении «каникул» или отсрочек.

Компании по закону оставляют за собой право отказа гражданам, которые не имеют достаточных средств для оформления ипотеки. Данное требование касается не только первоначального взноса, но и заработной платы. При рассмотрении заявки на кредит в комиссию входят юристы, экономисты. При любых подозрениях гражданин получит отказ.

Пакет документов

Перечень бумаг обширен. Здесь возможны индивидуальные варианты (по решению кредитора). Основной пакет может включать:

  1. Заявление или анкета (бланк можно скачать на официальном сайте конкретного банка или заполнить уже на месте).
  2. Паспорта и копии заемщика, созаемщиков и поручителей.
  3. ИНН.
  4. СНИЛС (с 2020 года достаточно будет указать номер).
  5. Копии документа о трудовой деятельности (желательно все страницы).
  6. Справка по форме 2-НДФЛ (срок оговаривается в конкретной компании).
  7. Для мужчин необходим военный билет или водительское удостоверение.
  8. По выбранному объекту нужны бумаги (выписки из ЕГРН, свидетельства на право собственности, выписки из домовой книги, справки из ФМС об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц, квитанции об отсутствии задолженности).
  9. Квитанция об оплате государственной пошлины.
  10. Копия страховки объекта недвижимости.
  11. Копия страховки жизни и здоровья заемщика.
  12. Свидетельства о браке, рождении детей (при наличии).
  13. Сертификаты о получении материнского капитала.
  14. Для военных требуется пакет справок с места несения службы.
  15. Специальный отчет из инженерной компании об оценке имущества под залог.
  16. Различные нотариальные согласия супругов.
  17. Разрешение на строительство здания или дома (при необходимости). или технический план (при необходимости).

Для получения выгодной годовой ставки или иных привилегий понадобится дополнительный перечень бумаг. Точные наименования укажут в кредитном учреждении.

Многие банки имеют возможность электронной подачи документации на проверку. При одобрении гражданина пригласят для заключения договора.

Читайте также:
Сколько хранится кредитная история в БКИ в 2022 году? Через сколько лет она обновляется?

Ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке

Ограничения для физических лиц

Ипотека подразумевает залог недвижимости. До полного погашения задолженности объект будет находиться практически в собственности банка.

В соответствии с федеральным законодательством в отношении таких помещений действуют обременения. Они должны быть указаны в обязательном порядке в реестре (выписке из ЕГРН).

По закону запрещается распоряжаться имуществом. Это означает совершать в отношении него любые сделки (продавать, дарить, менять, сдавать в аренду). Такие правила необходимо, чтобы ограничить права третьих лиц на объект.

В соответствии с ЖК РФ в коммерческих помещениях, находящихся в залоге, не разрешается делать любые перепланировки. Только ремонт, не касающийся стен, внутренних отделений, перемещения окон, дверей.

В соответствии с нормами наследственного права заложенный объект наследуется по закону родственниками. В кредитном договоре прописывают ответственность и обязанности гражданина.

После смерти заемщика долги переходят близким родственникам. Здесь возможны специальные условия от кредитора. Это также могут быть ипотечные «каникулы» в целях снижения долговой нагрузки. Но, существует 1 правило – при жизни нельзя включать в завещание заложенный объект недвижимости.

Условия заимствования для физических лиц по сравнению с юридическими

При отсутствии собственных средств физические или юридические лица прибегают к помощи банков. Удовлетворить подобные запросы уполномоченным сотрудникам не всегда удается. Для заимствования сторонних ресурсов нужно соблюдение специфических условий. Также возможен индивидуальный подход.

При возникновении таких отношений кредитные учреждения становятся кредиторами, а граждане заемщиками. При этом не важно, какой именно объект приобретается лицом (коммерческий или некоммерческий).

Для граждан требуется меньше документов для процедуры оформления. Для ООО, ОАО и других форм юридического лица требуется соблюдение правовых норм. Это включение объекта в систему 1С, бухгалтерский учет. Также банку нужно предоставить справки о доходности и ликвидности предприятия, видах деятельности, заключенных договорах.

Даже процедура оформления проходит в отдельных кабинетах. Это необходимо в целях сохранения конфиденциальности, коммерческой тайны.

Какие банки или организации предоставляют кредит

В России огромное количество кредитных учреждений (государственных и частных), предоставляющих ипотечные займы под залог недвижимости. Специалисты советуют обращать внимание только те, чьими учредителями является государство или государство и частные лица. Ежегодно в сети публикуются перечни лучших банков.

В частных же организациях предоставляют невыгодные для граждан условия. В договорах зачастую содержатся пункты, которые ставят клиента в неудобное финансовое положение.

В соответствии с рейтингом 2019 года в список лучших банков России вошли:

  1. Сбербанк РФ.
  2. ВТБ.
  3. Райффайзен банк.
  4. Россельхозбанк.
  5. Газпромбанк.
  6. Альфа-Банк.
  7. Промсвязьбанк.
  8. Банк «ФК Открытие».
  9. Московский Кредитный Банк (МКБ).
  10. Национальный Клиринговый Центр.

Эти учреждения заслужили доверие среди населения России. Их уровень надежности находится на высоте. Условия кредитования сотрудники могут подобрать индивидуально.

По многочисленным отзывам граждан ясно, что данный вид ипотеки практически не отличается от кредита с залогом жилого помещения. Но, объекты запрещается по закону обременять различными сделками. К таким относится аренда (к ней прибегают для погашения долгов).

Что с рынком коммерческой недвижимости:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Коммерческая ипотека в 2022 году

Популярные предложения по ипотеке в 2022 году

  • Ипотека: от 4,99% годовых
  • Сумма: от 600 тыс. руб. до 50 000 000 руб.
  • Срок: до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 10%
Узнать условия

  • Ипотека: от 7,8%
  • Сумма: от 500 тыс. до 50 млн руб.
  • Срок: от 3 до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 30%
Узнать условия

  • Ипотека: от 5,34%
  • Сумма: от 300 тыс.
  • Срок: до 25 лет
  • Первоначальный взнос: от 5%
Узнать условия

  • Ипотека: от 7,1% годовых
  • Сумма: от 300 тыс. руб. (для регионов) и от 600 тыс. руб. (для Москвы и МО)
  • Срок: от 3 до 25 лет
  • Первоначальный взнос: от 20%
Узнать условия
  • Ипотека: от 8,49% годовых
  • Сумма: до 30 000 000 руб.
  • Срок: до 25 лет
  • Первоначальный взнос: от 10%
Узнать условия

Что представляет собой первоначальный взнос по ипотеке, сколько и кому нужно платить, чтобы получить жилье в кредит, рассказывает юрист

Узнать подробнее

Кредит на недвижимость берут не только для проживания, но и для работы. Особенно актуальны такие вещи для бизнесменов, которым не хочется постоянно платить за чужой офис. Подобные займы неофициально называют «коммерческая ипотека». Что она представляет собой в 2022 году, какие у нее условия и программы, «Комсомольской правде» рассказала старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи» Елена Козина.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Новоульяновске: особенности деятельности, режим работы, адрес

Условия коммерческой ипотеки

Елена выделяет несколько основных черт коммерческой ипотеки, которую еще называют «бизнес-ипотека»:

  • заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
  • предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);
  • недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;
  • в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку

Услуги по выделению займов на недвижимость для коммерческих целей предлагает большинство банков. Отличаются там разве что условия: процентная ставка, сумма кредита, его сроки, размер первоначального взноса и прочее.

К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.

Требования банка к заемщикам

Как и в случае с условиями, здесь все зависит от того или иного банка. Требования могут относиться и к юридическим лицам, и к ИП.

Юридические лица, как правило, должны соответствовать следующим требованиям:

  • срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;
  • суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;
  • юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;
  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.
  • срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;
  • паспорт гражданина РФ;
  • возраст — от 22 до 65 лет включительно;
  • наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);
  • адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;
  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

Требования банка к недвижимости

И снова речь идет об отдельно взятом банке. У каждого из них свои требования к недвижимости в рамках коммерческой ипотеки.

— Есть банки, которые кредитуют только приобретение помещений, предназначенных для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (объектов общественного питания, магазинов, крытых рынков и других торговых предприятий, в помещениях которых осуществляется реализация товаров), а также помещений, занимаемых предприятиями, непосредственно оказывающими услуги бытового обслуживания населению (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.), — объясняет Козина.

Общие требования к коммерческой недвижимости в большинстве своем выглядят так:

Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

Фото: .UfaBizPhoto/shutterstock

2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).

В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.

В этой статье

Спрос на коммерческие площади в новостройках растет

Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.

Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.

Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. м, на первой линии и стоимостью менее 50 млн руб.

Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. м, на первой линии и стоимостью менее 50 млн руб. (Фото: Studio MDF/shutterstock)

Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках

Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.

Читайте также:
Родители развелись делят дом мама не хочет его продавать какие есть выходы из ситуации

По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.

Стоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек начинается от 80 тыс. руб. за 1 кв. м

Стоимость коммерческих помещений на первых этажах новостроек начинается от 80 тыс. руб. за 1 кв. м (Фото: Studio MDF/shutterstock)

Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.

В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.

В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.

Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК

Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.

«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.

Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Аптеки, продуктовый ретейл, пекарни — самые востребованные и распространенные арендаторы в новостройках

Аптеки, продуктовый ретейл, пекарни — самые востребованные и распространенные арендаторы в новостройках (Фото: Studio MDF/shutterstock)

Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках

Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье

— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?

— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

Читайте также:
Нападение на сотрудника полиции при исполнении: статья 318 УК РФ в 2022 году

— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?

— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?

— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?

— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

— Как и где искать арендатора?

— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.

— Как собственнику определить ставку аренды?

— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

Читайте также:
Строительная фирма выполнила некачественно заказ, что делать?

— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?

— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?

— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Выгодное решение для желающих открыть свой бизнес

Выгодное решение для желающих открыть или расширить бизнес — ипотека на коммерческую недвижимость. Так называют кредит на приобретение нежилых площадей под складские, офисные, производственные или торговые объекты.

При грамотном подходе взятое в ипотеку помещение может приносить прибыль, которая покроет расходы на долговое обязательство, и выйти на самоокупаемость. Подобные банковские продукты регулируются законом 102-ФЗ. Оформить их можно под залог покупаемой или имеющейся у вас недвижимости — комплексов, зданий или их частей.

Выгоды коммерческой ипотеки

Плюс ипотеки на коммерческую недвижимость — в гибкости программ. Возможны нестандартные решения и индивидуальные договоренности, в том числе и об объеме годовых. Такие продукты обходятся дешевле потребительских займов, а суммы достигают сотен миллионов. Это выгоднее аренды — прав у владельца куда больше, чем у съемщика. Такая недвижимость — актив предприятия, приносящий стабильный доход без удара по оборотным средствам, плюс место для маневра с оптимизацией налогообложения организации (ежемесячные выплаты идут в счет общих расходов).

Ассортимент коммерческой недвижимости, на которую можно оформить ипотеку

Землю и нежилые помещения в готовых и строящихся зданиях можно приобрести в кредит как в Северной столице, так и в её окрестностях, в обжитых микрорайонах Ленинградской области. Есть варианты, расположенные на первых этажах комплексов первичного и вторичного сектора, в пристройках или в отдельно стоящих зданиях. Метраж объектов, доступных сейчас в СПб и его предместьях, колеблется от 28 до 200 кв. м. Цена за 1 кв. метр стартует от 62 000 руб.

Подробно об условиях получения

Условия коммерческих ипотечных продуктов различны: в большинстве банков требуется делать первый взнос, но в «Промсвязьбанке» такой кредит можно оформить и без него — так вы сразу пустите средства в оборот. При рассмотрении заявки компании анализируется её рентабельность, оценивается и страхуется объект договора. Лояльность условий зависит от запрашиваемой суммы, финансового положения и срока существования вашей фирмы (от 1 года), политики учреждения, в которое вы обратились, и параметров самого объекта.

Перечень банков, работающих с коммерческой ипотекой:

    ; ; ; ; ; ;
  • «Росбанк»; ; ; ; ;
    ; ; ; ; ; ;
  • «Енисей»;
  • «БФА банк»; ;
  • «Примсоцбанк».

В основном средства доступны только в рублях; при взносе менее 30% требуются поручители.

Стоимость покупаемого помещения или здания должна компенсировать затраты на обслуживание вашего кредита и проценты по нему. Перед подписанием договора рекомендуем консультироваться у юриста.

Кто может получить кредит на коммерческие помещения

Условия оформления коммерческой недвижимости в ипотеку

Ипотечные средства на коммерческую недвижимость выдаются физическим и юридическим лицам (ИП, ООО, ЗАО). Главное требование — прибыльность предприятия и успешная деятельность от 0,5-1 года. Иногда под физ. лицом банковские организации подразумевают руководство компании или ИП — условия в подобном формате такие же, как и для юр. лиц (возраст от 21 года, гражданство РФ, стаж от полугода, лицензия, бумаги из налоговой, бухгалтерии, доходно-расходная отчетность). Подробные требования и точный пакет документации, необходимой для одобрения займа, уточняйте в нашем отделе продаж — они неодинаковы.

В некоторых банках у вас могут потребовать привлечь поручителя или дополнительное обеспечение — другое недвижимое имущество, вексельный документ или депозит.

Перевод помещения из жилого в нежилое

Из жилого в нежилое: как изменить статус помещения в многоквартирном доме

Открыть офис или другое коммерческое помещение в многоквартирном доме стало сложнее. Рассказываем о том, какие правила перевода из жилой в нежилую недвижимость действуют в 2021 году.

Услуги риелтора в поиске торговой точки

Почему в поисках торговой точки не обойтись без риелтора

Покупка коммерческой недвижимости. Как выбрать торговую точку, которая станет прибыльной? Почему не обойтись без хорошего риелтора при подборе оптимального варианта помещения для развития бизнеса? Почему не каждая точка способна приносить доход?

Кредит для физических лиц

Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц

Ряд финансовых учреждений Петербурга предоставляют клиентам кредиты на коммерческую недвижимость для физических лиц — целевые займы под залог покупаемых нежилых помещений. Этот вид кредитования особенно востребован начинающими бизнесменами и ИП.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: