Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Покупаем квартиру: самостоятельно или с риэлтером?

Самые выгодные вложения — вложения в недвижимость. А самый, пожалуй, покупаемый объект недвижимости — это квартира. Как купить квартиру так, чтобы потом ни у покупателя, ни у продавца не возникло вопросов и претензий друг к другу? Самостоятельно покупать или с риэлтером? Разберемся подробнее.

Покупка квартиры сопряжена с определенными рисками. В вопросе поиска жилья каждый сам решает — заниматься этим самостоятельно или нанять риэлтера.

Большинство людей уверены, что риэлтер снимет абсолютно все риски, взяв на себя все бремя ответственности на случай возможных негативных последствий. На самом деле нет такого документа или справки, получить которые может исключительно риэлтер.

В ситуации, когда квартира найдена и стороны готовы заключать договор купли-продажи, необходимо понимать, с чем покупатель может столкнуться.

Для покупателя в квартирном вопросе есть два существенных риска.

Покупатель может лишиться квартиры

1. Если будет доказано, что продавец квартиры в момент продажи не понимал значение своих действий или не мог руководить ими. В данном случае договор купли-продажи может быть признан недействительным по иску, к примеру, родственников продавца . После такого признания квартира должна быть возвращена продавцу в обмен на переданную ему оплату .

Так или иначе информацию о психическом состоянии продавца можно получить из справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Справку может получить собственник или уполномоченное им лицо. Однако такая справка лишь подтвердит факт постановки или непостановки на учет в данных учреждениях, но не даст информацию о здоровье собственника на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Ведь даже если в названных учреждениях продавец на учете не состоит, то это не означает, что он здоров.

При этом законодательство не запрещает лицу, состоящему на учете в каком-либо из указанных учреждений, совершать сделки, в том числе по продаже квартиры. Заключая сделку с лицом, состоящим на учете в каком-либо из названных учреждений, покупатель должен понимать возможные последствия.

2. Если квартиру продало неуполномоченное лицо (не собственник). Такая ситуация маловероятна, так как, даже если на этапе проверки квартиры этот момент был упущен, регистратор не удостоверит сделку купли-продажи, стороной которой является не собственник либо не уполномоченное им лицо. В любом случае следует тщательно проверять документы на квартиру и указанных в ней лиц. В первую очередь необходимо ознакомиться со свидетельством (удостоверением) о госрегистрации права собственности на квартиру. В нем указывается фамилия, имя и отчество собственника квартиры. Если же продавец действует по доверенности, необходимо ознакомиться и с ней.

На заметку
Доверенность от имени собственника квартиры — физического лица должна быть нотариально удостоверена. Важно при этом обратить внимание на срок доверенности (доверенность должна быть действующая) и перечисленные в ней полномочия (продавец должен иметь право осуществлять все действия, связанные с продажей конкретной квартиры).

Проверить также необходимо документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. В договоре купли-продажи, к примеру, может содержаться условие о продаже квартиры с обременениями, которые перейдут новому покупателю.

Покупатель рискует купить квартиру с обременениями

1. Неузаконенные переустройство и (или) перепланировка. При осмотре квартиры важно сверить общую обстановку в квартире (наличие лишних стен, перегородок либо отсутствие несущих стен, кладовка в неожиданном месте, комнаты нестандартной формы и т.д.) с техпаспортом. В случае любых расхождений между увиденным в реальности и на бумаге требуйте всю разрешительную документацию на перепланировку (переустройство). Если же такой документации нет, у вас может быть два варианта:

— отказаться от приобретения данного жилья;

— приобрести такое жилье. Однако нужно иметь в виду следующее: в случае отказа в согласовании самовольного переустройства (перепланировки) местным исполкомом жилье необходимо будет вернуть в прежний вид, соответствующий техпаспорту . Причем штраф придется заплатить как в случае согласования переустройства (перепланировки), так и в случае отказа в таком согласовании.

На заметку
За самовольное переустройство (перепланировку) предусмотрена ответственность в размере от 30 до 50 БВ .

2. Обременение в виде залога. Квартира может находиться в залоге, например, у банка, когда за нее не выплачен кредит. Продать такую квартиру можно, как правило, только с согласия банка, т.е. залогодержателя . Проверить квартиру на предмет ее обременения залогом или отсутствия такого обременения можно получив справку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). Данная справка выдается любому лицу на платной основе после предъявления:

— паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;

— документа об оплате .

3. Обременение в виде ареста. Арест на квартиру может быть наложен как средство обеспечения административного или уголовного процесса. Например, арест может быть наложен на квартиру, если ее собственником причинен ущерб в особо крупном размере и иное имущество и денежные средства у него отсутствуют. Купить квартиру, на которую наложен арест, практически невозможно. На квартиру, в которой постоянно проживают продавец и его семья, арест не может быть наложен . Если же в квартире на момент продажи никто не проживает и на нее наложен арест, это означает запрет собственнику распоряжаться такой квартирой . Информация об аресте будет отражена в справке из ЕГРНИ, о которой говорилось выше.

4. Право пользования третьих лиц. Пользоваться квартирой (то есть жить в ней) имеют право все зарегистрированные (прописанные) в ней лица. Все зарегистрированные в квартире лица указываются в копии (выписке) лицевого счета или справке о месте жительства и составе семьи продавца. Получить копию (выписку) лицевого счета можно в РСЦ, ЖЭС, ЖСК и т.д. Справку о месте жительства и составе семьи продавца можно получить также в исполкоме по месту нахождения квартиры. Эти документы может получить собственник или уполномоченное им лицо.

Для покупателя наилучшим вариантом будет приобретение квартиры, в которой на момент заключения договора купли-продажи никто не зарегистрирован (не прописан).

Документы, с которыми покупатель должен ознакомиться

N п/п Документ Кто может получить (у кого есть доступ к документу)
Покупатель Собственник или уполномоченное им лицо
1 Техпаспорт +
2 Свидетельство (удостоверение) о госрегистрации +
3 Выписка из лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи +
4 Справка из ЕГРНИ + +
5 Документ, подтверждающий законность владения квартирой (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т.д.) +
6 Справка из наркологического и психоневрологического диспансера +
Читайте также:
Содержание индивидуальной профилактики преступлений и административных правонарушений, осуществляемой органами внутренних дел

К риэлтерам обращаются сейчас в основном те, у кого нет времени самостоятельно заниматься сбором всех необходимых справок. Стоимость услуг риэлтеров зависит от согласованного объема оказываемой ими помощи. Так, стоимость услуг риэлтеров определена Тарифами (ставками) на риэлтерские услуги, утв. постановлением Совмина от 14.03.2008 N 386. Минимальная сумма, которую придется заплатить риэлтерам, в случае обращения к ним — 3 БВ. Столько стоит письменная консультация о сделке с недвижимостью. Максимальная стоимость составляет 105 БВ. За такую сумму риэлтер осуществляет подбор вариантов жилья, сбор всех необходимых справок, сопровождение при заключении договора в Национальном кадастровом агентстве.

Как видим, проверить и приобрести квартиру своими силами вполне реально. Нужно только знать, куда и за какими документами можно обратиться.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

документы для оформления пенсии по старости

Единовременную выплату из накопительной части пенсии — как ее оформить и получить без проблем? Все в нашем материале.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Читайте также:
Срок исковой давности по закону о защите прав потребителей

Мотивировать отказ от договора можно:

  • неудовлетворительным качеством оказанных услуг; .
  • сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Некоторым людям нужен риэлтор для покупки квартиры. Это существенно облегчает поиск недвижимости и снижает для покупателя риски. Но лишь в том случае, если риэлтор хороший и относится к работе ответственно. Таких найти тяжело, но можно. Также риэлтор может понадобиться для продажи недвижимости, и в сделке будет представлять интересы продавца.

Лучше не доверять на 100% даже агентству с безупречной репутацией. В сделках каждый преследует свои цели: продавец хочет продать, покупатель – купить, а риэлтор – заработать. Рассмотрим, как минимизировать риски, что нужно знать о сделке и как она проходит при участии посредника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Особенности и риски купли-продажи недвижимости

Покупателю и продавцу даже при участии риэлтора в сделке важно знать ее особенности:

  1. Договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП удостоверяется нотариусом , если продается доля, в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
  3. Если покупатель вносит задаток до регистрации , а оставшуюся часть – после, — это обязательно отражается в ДКП. После подачи документов регистратор наложит обременение, благодаря чему продавец сможет отменить сделку, если не получит остаток своевременно. Получив документы о регистрации, покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а тот представляет расписку о получении в МФЦ или Росреестр, чтобы обременение было снято. Если же отразить получение всей суммы в ДКП сразу же, есть шанс, что продавец останется только с задатком, а оспаривать сделку или взыскивать вторую часть суммы придется через суд.
  4. Если покупка квартиры через риэлтора предлагается по договору об оказании информационных услуг, лучше не сотрудничать с таким агентством . Скорее всего, риэлтор выдаст клиенту список номеров собственников, и недвижимость придется смотреть самостоятельно. При этом большая часть номеров будет недействительна.
  5. Если квартира куплена продавцом в браке, понадобится нотариальное согласие его супруга (ст. 36 СК РФ).
  6. Если собственником является несовершеннолетний, родитель, представляя его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки на продажу.
  7. Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли в праве собственности. Если он утверждает, что маткапитал не использовался, не лишним будет запросить у него справку об остатке средств по сертификату из ПФР. В случае отказа в предоставлении лучше найти другое жилье, иначе сделку потому смогут оспорить дети, второй супруг, прокуратура, ПФР или орган опеки.
  8. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц можно в выписке из домовой книги, а отсутствие долгов по ЖКУ – справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
  9. Квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту . Проверить наличие обременений можно, заказав хотя бы электронную выписку из ЕГРН самостоятельно на сайте Росреестра. Для покупателя залоговая недвижимость представляет риски. От него понадобится увеличенный задаток, чтобы продавец закрыл ипотеку и банк снял обременения. Но если подходить к сделке грамотно и контролировать действия собственника, сделка пройдет без проблем.

Обратите внимание! Выше представлены главные особенности купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риск оспаривания. На вторичном рынке продается около 30% жилья, купленного с маткапиталом, еще часть недвижимости – с несовершеннолетними собственниками. Такие сделки всегда несут риски для покупателей, если не проверять все тщательно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстрее найти желаемую недвижимость. В таком случае риэлтор самостоятельно проверит ее на юридическую чистоту, если он работает на совесть и эта услуга отражена в договоре.

Сотрудничество покупателя и продавца с агентством отличается. Хорошее агентство не будет требовать с людей оплату за еще не оказанную услугу. Плохое возьмет деньги, даст список номеров и будет игнорировать клиента.

Продажа недвижимости

Один из сценариев взаимодействия продавца и риэлтора при продаже недвижимости выглядит так:

  1. Собственник размещает объявления на онлайн-досках, в течение ближайших двух часов ему поступает поток звонков от риэлторов. Во время разговора они спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и внести ее в базу. Если человек соглашается, они будут предлагать жилье своим клиентам.
  2. Риэлтор в назначенный день осматривает квартиру, придя один или с потенциальным покупателем.
  3. Если покупателю нравится жилье, с агентством заключается договор, сделку проводит риэлтор.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в риэлторское агентство:

  1. Собственник ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
  2. Риэлтор сразу вносит продаваемую квартиру в базу, находит покупателя, которого могло бы заинтересовать жилье.
  3. На показе хороший риэлтор старается преподнести квартиру в максимально выгодном свете. Некоторым даже удается обратить недостатки в достоинства.
  4. Покупатель решается на сделку, оформляется риэлторский договор, заключается ДКП, подаются документы на регистрацию.

Важно! Для продажи квартиры через риэлтора нужно подойти к выбору агентства ответственно. Недвижимость клиента, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показывать жилье лично, можно передать ключи риэлтору, отразив это в договоре. Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Читайте также:
Управления ПФР города Саки и Сакского района Республики Крым

Совет юриста: с передачей ключей нужно быть осторожным. Однажды я помогала человеку с проверкой дома. Продавало его агентство, риэлтор показал нам его. Потом мы нашли и собственницу, которая сказала, что ключи действительно передавала во время сотрудничества с агентством, но потом расторгла договор. Нам открывали дом дубликатом, сделанным без согласия и ведома владелицы. Кроме того, дом оказался построенным за маткапитал. Доли не выделены, его пытались продать так. От сделки мы отказались: собственница не согласилась оформлять все по закону через выделение долей и получение разрешения органа опеки.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка недвижимости

При покупке квартиры через риэлторское агентство также есть сложности. Сейчас найти объявления от собственников тяжело. Агенты же продают жилье с комиссией, наценка включается в стоимость. Например, если собственник-продавец хочет получить после сделки на руки 3 000 000 руб., агент добавит комиссию 50 000-70 000 руб. и выставит на продажу за 3 070 000 руб. Эти деньги можно сэкономить, найдя собственника.

Обратите внимание! Чаще всего агентства просто дублируют объявления владельцев квартир даже без их согласия. Чтобы не платить комиссию, достаточно хорошо изучить рынок, и посмотреть, кто разместил объявление – посредник или собственник.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как происходит покупка квартиры через агентство недвижимости:

  1. Человек обращается за помощью к риэлтору, заключается договор. Комиссия оплачивается по факту сделки, обычно она закладывается в стоимость или сверх нее по согласованию с продавцом.
  2. Агент ищет подходящее жилье, ездит на осмотры с клиентом или без него – все зависит от договоренностей и условий договора.
  3. Когда недвижимость находится, после согласования условий сделки оформляется ДКП.

Если покупатель платит задаток, а остаток – после регистрации, — риэлторские услуги оплачиваются именно из оставшейся части.

Есть и второй вариант сотрудничества:

  1. Покупатель самостоятельно находит недвижимость, попадает на агентство.
  2. Риэлтор сам или с собственником показывает жилье, проверяются все документы.
  3. Заключается ДКП, подается на регистрацию.

Важно! Если недобросовестный риэлтор представляет интересы продавца, вряд ли он будет думать о защите покупателя. Он может умолчать о юридических и технических проблемах с недвижимостью. Лучше, если у покупателя будет свой риэлтор или юрист. Участие специалистов от обеих сторон в сделке законом не запрещено.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Пошаговая инструкция

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора обычно отражаются в договоре с ним. Что он должен делать:

  1. Искать подходящее жилье с учетом требований клиента.
  2. Ездить на осмотры с клиентом или без него. В последнем случае квартира показывается, когда агент точно уверен, что она подойдет покупателю.
  3. Оформлять документы и сопровождать сделку с юридической стороны.
  4. Вести переговоры с продавцами и их представителями.
  5. Подавать документы на регистрацию.

Риэлтор может провести сделку с недвижимостью и подать документы в Росреестр от лица клиента. Но для этого понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

Рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и что входит в обязанности агента:

  1. Осмотр недвижимости, фотографирование, сбор информации и проверка документов. Это нужно для дальнейшего размещения объявлений и внесения жилья в базу.
  2. Показ квартиры потенциальным покупателям.
  3. Получение и оформление документов.
  4. Поиск покупателей.
  5. Подача документов на регистрацию. Это делается в его присутствии, но он может действовать от лица собственника по нотариальной доверенности.

Совет юриста: доверенность стоит оформлять лишь в том случае, если продавец на 100% уверен в благонадежности риэлтора. Иначе есть риск лишиться жилья.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответственность риэлтора

Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в ст. 29 указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

  1. Бесплатного устранения недостатков.
  2. Соразмерного уменьшения стоимости работы.
  3. Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная. Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще.

Есть и другие варианты:

  1. Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
  2. Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
  3. Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию.

Как выбрать риэлтора при покупке квартиры?

Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

  1. Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.
  2. Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
  3. Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
  4. Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.

Обратите внимание! Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки. Они более надежные.

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

    . Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы. . Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.
Читайте также:
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке: как выбрать между задатком и авансом и правильно отобразить это в соглашении?

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него. Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться.

Образцы договоров

Риэлторы заключают разные виды договоров с клиентами в зависимости от ситуации. Они отличаются между собой содержанием и ответственностью:

  1. Агентский договор (образец).
  2. Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
  3. Договор об оказании юридических услуг (образец).
  4. Договор поручений (образец).

Ответы юриста на вопросы о покупке квартиры через агентство недвижимости

От чего зависит стоимость услуг риэлтора?

На общую сумму влияет перечень услуг, предоставляемых по договору. Например, в регионах просто поиск недвижимости обойдется примерно в 30 000-50 000 руб., эта сумма закладывается сверху ее стоимости, установленной собственником. Если покупателю нужно юридическое сопровождение, придется доплатить порядка 50 000 руб. В Москве и Санкт-Петербурге цены будут выше.

Может ли риэлтор работать как ИП?

Да, законом это не запрещено. Для проверки регистрации нужно запросить выписку из ЕГРИП вместо ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на недобросовестного риэлтора?

Все зависит от ситуации. Если им нарушен ЗоЗПП, жалоба подается в Роспотребнадзор. Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд. Если есть подозрение в мошенничестве или ином преступлении, следует обратиться в полицию или прокуратуру. Отдельной организации, контролирующей деятельность агентств недвижимости, нет.

Может ли риэлтор повлиять на срок регистрации перехода права собственности?

Нет, эти сроки устанавливаются законодательством. Если документы подаются через МФЦ, срок составит 9 календарных дней. Напрямую в Росреестр – 7 календарных дней. Но участие грамотного риэлтора существенно уменьшает риск приостановления или отказа в регистрации.

Агентство недвижимости предлагает купить квартиру у него. Есть ли подводные камни?

Подводные камни есть в любых сделках. Формально здесь нет ничего страшного: многие агентства занимаются срочным выкупом недвижимости, а затем продают ее по более высоким ценам. Но покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит компании.

Заключение эксперта

  1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
  2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
  3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
  4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
  5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Какие вопросы задавать продавцу квартиры или риэлтору

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Кто и за что платит при продаже квартиры

Кто и какие несет расходы при покупке и продаже квартиры?

Передача денег при покупке квартиры

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Схемы мошенничества при покупке-продаже квартиры

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Договор аванса при покупке квартиры

Договор аванса при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

© 2018-2022 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Вместе с экспертом по недвижимости выяснили, что нужно учесть при покупке, зачем брать выписку из ЕГРН и как действовать, если среди собственников есть несовершеннолетние.

На что смотреть при выборе жилья

Инфраструктура района

Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.

Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.

На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.

Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.

Транспортная доступность

Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.

Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.

Читайте также:
Пенсионный фонд в Солигаличе: особенности деятельности, режим работы, адрес

Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.

Состояние дома

Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.

Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.

Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.

Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.

Состояние квартиры

Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.

Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема. Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки. Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.

Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.

Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.

Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа. С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами. Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.

Что проверить перед покупкой

Выписка из ЕГРН

Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников. Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.

Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка. Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов. Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.

Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.

Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.

Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке. Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке. Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.

Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.

Документы, подтверждающие личность собственника

Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт. Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.

Читайте также:
Земли общего пользования в СНТ. Использование для садоводства

Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается СК РФ, ст. 34. Совместная собственность супругов совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.

Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты. Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.

Исключение — ситуации ГК РФ, ст. 256. Общая собственность супругов , когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.

У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.

Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.

Документы, подтверждающие право собственности

Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.

Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.

В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.

Справки о зарегистрированных в квартире

Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.

Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.

Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.

Справки о дееспособности

В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.

Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.

Доверенность

Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию. Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

Злоумышленники придумывают все более изощренные схемы обмана. Как вовремя вычислить преступные комбинации и не попасться на крючок жуликов, выбирая квартиру на «вторичке»?

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Читайте также:
Приказ о возложении дополнительных обязанностей на работника

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Читайте также:
Тисуль - адреса и контакты отделений пенсионного фонда на сегодня

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

рофессия риелторов важна, но зачастую репутацию портят недобросовестные специалисты, которые обманывают продавцов и покупателей жилья

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

Читайте также:
Медстрахование: страховые взносы на обязательное медицинское страхование, средства и вид оплаты ОМС

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Важно изучать и подписывать договор внимательно, не торопясь. А еще лучше – предварительно проконсультироваться с юристом

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Не стоит соглашаться на все предложения риелторов – решение о формировании стоимости жилья лучше оставлять за собой

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

  • При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
  • Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
  • Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
  • Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
  • Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.
Читайте также:
Правила предоставления повышенной стипендии за отличную учебу в 2022 году

Хороших риелторов много. Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья

Как выбрать риэлтора

Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья. Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана. Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.

kak-vybrat-rieltora

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости

В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».

Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.

kak-vybrat-rieltora

Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.

Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.

2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор

Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.

kak-vybrat-rieltora

Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.

Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.

kak-vybrat-rieltora

3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов

Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.

Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.

Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.

kak-vybrat-rieltora

Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.

Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.

4. Узнайте, есть ли у риэлтора план

Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.

как выбрать риэлтора самостоятельно

План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:

  • Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
  • Площадки для размещения объявлений;
  • Периодичность их обновления;
  • Обработка полученных откликов.

Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.

как выбрать риэлтора самостоятельно

5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником

Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:

  • Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
  • Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
  • Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
  • Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.

как выбрать риэлтора самостоятельно

Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: